Het beleidsakkoord 2019-2024 streeft naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling voor Hasselt én naar een aangename stad voor en met elke Hasselaar. Tevens willen we verdichten op goed uitgeruste locaties en ter zelfder tijd een aantrekkelijke, bruisende stad blijven. Om hieraan te werken streven we naar regelgeving die proactief is, ruimte laat voor creativiteit in het ontwerpproces, flexibel en toekomstbestendig is. De verordeningen woonkwaliteit (2011), wonen boven winkels (1997) en vergunningsplichtige bestemmingen en bestemmingswijzigingen (2007) van de stad Hasselt beantwoorden niet aan deze beschrijving. Door de vele minutieuze bepalingen, met name in de verordening woonkwaliteit (2011), worden ze eerder gezien als obstakel, dan wel een efficiënt richtsnoer voor ontwikkelingen. Ze geven aanleiding tot discussies die uiteindelijk weinig bijdroegen aan de ruimtelijke kwaliteit van een woonproject. Daarom besloot stad Hasselt tot het opheffen van de verordening wonen boven winkels (1997) en vergunningsplichtige bestemmingen en bestemmingswijzigingen (2007), en het aanpassen van de verordening woonkwaliteit (2011) naar de verordening wonen (2023).
De verordening woonkwaliteit werd vastgelegd in 2011 als toetsingskader voor ”de burger of vakman bij de voorbereiding van een project of bouwaanvraag. Dit om de kwaliteit te vrijwaren of te garanderen maar ook om beoordelingscriteria en normen maximaal te objectiveren”. In de praktijk werd kwaliteit soms te veel gelijkgesteld aan “beantwoorden aan de regels van de verordening”. De maatschappelijke standpunten inzake goede ruimtelijke ordening, de verwachtingen van de bouwers en ook de visie van het stadsbestuur zijn ondertussen sterk geëvolueerd. De kwaliteit van een project moet tot stand komen door het zoeken naar een evenwicht tussen verschillende eisen die samen er voor zorgen dat een project als kwalitatief kan worden bestempeld.
De bestaande verordening woonkwaliteit wordt beperkt tot een aantal vaste normen en maatvoeringen voor woningen, leefruimtes en groenvoorziening.
De parkeernormen voor auto’s en fietsen worden vastgelegd in de nieuwe verordening mobiliteit.
Verder zal het bestuur voor grotere projecten vanaf een bruto vloeroppervlakte van 2500 m² een stedenbouwkundige ontwikkelingskost opleggen waarmee het een versnelde investering kan uitvoeren van de noodzakelijke maatschappelijke voorzieningen.
Het debat over nieuwe bouwprojecten gebeurt met de kwaliteitsmeter als richtsnoer waarbij het project respectievelijk op het niveau van de stad, omgeving, project en de individuele wooneenheid wordt bekeken. De kwaliteitsmeter bestaat uit aantal vragen over thema’s die bijdragen tot een kwalitatief project die samen met de bouwheer per niveau worden bekeken. Door een constructief en kritisch gesprek tussen de stad en de bouwheer zal gestreefd worden naar het beste bouwvoorstel. Voor grotere projecten vanaf 30 wooneenheden is het voorzien van een substantieel percentage sociale en betaalbare woningen een belangrijk streefdoel voor het stadsbestuur. Ook het zoeken naar nieuwe woonconcepten die nog te weinig gebouwd worden is steeds een onderwerp van gesprek bij elk bouwproject.
Op 16 maart 2023 heeft het college van burgemeester en schepenen de aangepaste verordening woonkwaliteit goedgekeurd om deze cfr. artikel 2.3.2.§2 van de VCRO aan het departement, de deputatie en aan de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening voor advies voor te leggen. Het departement en de deputatie geven advies over de onverenigbaarheid, de strijdigheid of de niet-naleving, vermeld in paragraaf 2/1, derde lid, 1° tot en met 5°. De adviezen worden binnen dertig dagen na de ontvangst van het dossier naar het college van burgemeester en schepenen gestuurd. Als er geen advies is verleend binnen die termijn, mag aan de adviesvereisten worden voorbijgegaan.
De aangepaste verordening (versie 1) wordt aan de deputatie van provincie Limburg voorgelegd op 3 april 2023. De deputatie gaf geen advies.
De aangepaste verordening (versie 1) wordt aan het departement omgeving voorgelegd op 3 april 2023. Het departement gaf het volgende advies :
“Deze verordening vervangt de verordening “Woonkwaliteit” van 26 april 2011:
… de gehanteerde begrippen en bepalingen onvoldoende duidelijk omschreven en benoemd.
De teksten zijn te kort en bondig opgemaakt en hebben meer redactie nodig om de bedoelde bepalingen eenduidig te kunnen begrijpen en toe te passen.
Onder ‘1. Definities’ is wellicht per vergissing ‘Artikel 2:…’ terecht gekomen.
Verder ontbreekt hier de definitie van een appartement, waardoor het verschil tussen een appartement met één slaapkamer en een studio niet duidelijk is.
Onder 4.1 Woontypologieën, ‘Nieuwe woonconcepten’ wordt verwezen naar de mogelijkheid om ‘af te wijken van bovenstaande normen’. Wellicht worden hier de ‘onderstaande normen’ bedoeld of gaat het om de ‘bovenstaande’ oppervlaktenormen bepalend voor typologie appartement en studio? De eigenlijke beschrijving van wat er onder ‘nieuwe woonconcepten’ begrepen kan worden, ontbreekt hier. Tegelijkertijd wordt er gesuggereerd dat er kan afgeweken worden voor zover het geheel aan alle kwalitatief noodzakelijke eisen voor goed wonen voldoet …’. Zijn de criteria voor deze beoordeling ergens vastgelegd? Wordt dit gekoppeld aan de kwaliteitsmeter Wonen, die geen deel uit maakt van deze verordening?
Het is positief dat er een groennorm wordt opgemaakt waarbij een minimum aan groene en onverharde oppervlaktes (exclusief oppervlaktes boven ondergrondse parkeergarages) wordt opgelegd. Er wordt echter geen duiding gegeven of minimumeisen gesteld over hoe men dit groen ziet. De groennorm zou ook richtlijnen kunnen bevatten over de aard en kwantiteit van het groen, om op die manier een maximum aan biodiversiteit en kwaliteit na te streven.
Wat wordt verstaan onder een ‘niet zelfstandige wooneenheid’?
Worden er ook normen gehanteerd waar deze niet zelfstandige wooneenheden (bv. zorgunits) aan moeten voldoen? We stellen ons de vraag of bepaalde principes uit de ‘oude’, uitgebreide verordening “Woonkwaliteit” die nog steeds actueel zijn, niet hernomen of verwerkt kunnen worden in deze nieuwe, vervangende verordening, zoals bv. kwaliteitseisen voor gevel- en dakterrassen.“
Op 3 april 2023 wordt ook de ontwerp verordening voorgelegd aan de Deputatie van de provincie Limburg. Hierop wordt geen advies gegeven door de Deputatie.
Op 6 juni 2023 wordt de ontwerp verordening (versie 1) voorgelegd aan de gemeentelijke commissie ruimtelijke ordening.
Deze commissie geeft het volgende advies : “In de zitting van 6 juni 2023 stelt de GECORO dat hij zich kan vinden in de beoogde doelstellingen van het ontwerp ‘verordening wonen’ en adviseert deze verordening als gunstig en vraagt verder nog enkele punten te verduidelijken.
Op basis van de opmerkingen werd de ontwerp verordening herschreven en door het college van burgemeester en schepenen goedgekeurd op 28 september 2023.
De aangepaste ontwerp verordening (versie 2) wordt opnieuw voor advies aan de gecoro voorgelegd op 10 oktober 2023.
De gecoro geeft volgend advies:
De GECORO stelt dat het voorliggend ontwerpvoorstel voldoende is om gunstig met
voorwaarden te kunnen adviseren.
Gunstig advies met voorwaarden op de verordening wonen.
Volgende bedenkingen werden door de GECORO nog gemaakt over voorliggend voorstel:
• Algemeen: Vermelden welke verordeningen vervallen. De verordening woonkwaliteit zal waarschijnlijk vervallen bij de inwerkingtreding van de nieuwe verordening wonen, dit wordt niet duidelijk vermeld. Eventueel achteraan de verordening te vermelden.
• De buitenruimte bij appartementen wordt niet omschreven, enkel voor woningen en gelijkvloerse appartementen. Er moet voldoende aandacht gegeven worden aan kwalitatieve buitenruimtes. De GECORO vraagt om een voorstel te formuleren, al dan niet cijfermatig of een beschrijving aan toegevoegd worden. Bvb alle appartementen van minstens 2 slaapkamers dient een bruikbare buitenruimte te hebben van minimum 10m². Het is ook mogelijk om deze buitenruimten samen te voegen tot een collectieve buitenruimte.
• Daglicht : alle leef- en slaapruimten moeten, voor verlichting en verluchting, direct grenzen aan een niet-overdekte buitenruimte van minimum 16m² en i.f.v de hoogte van deze zone te evalueren met de stedenbouwkundige dienst
De aangepaste ontwerp verordening (versie 2) werd opnieuw voor advies voorgelegd aan de deputatie op 6 november 2023.
De deputatie heeft op 30 november 2023 het volgende advies gegeven:
"Op 6 november 2023 heeft het provinciebestuur het voorontwerp van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening betreffende “Wonen” voor het grondgebied van de gemeente ontvangen.
Conform art. 2.3.2 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een advies worden uitgebracht aan het college van burgemeester en schepenen, over de onverenigbaarheid met opties en beleidskaders uit beleidsplannen, de strijdigheid met provinciale of gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen, de strijdigheid met artikel 2.3.1 en 4.2.5 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, de strijdigheid met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan ruimtelijke ordening of de niet-naleving van een substantiële vormvereiste.
Verenigbaarheid met de beleidsplannen en/of beleidskaders
Bij deputatiebesluit van 14 december 2022 stelde de provincieraad het ontwerp provinciaal ruimtelijk beleidsplan “Ruimtepact 2040” en het ontwerp-Plan-MER voorlopig vast. Vanaf de voorlopige vaststelling kan de deputatie rekening houden met het voorgestelde beleidsplan. Het beleidsplan bestaat uit een strategische visie en drie beleidskaders: “Economische ruimte”, “Openruimteschakels” en “Wonen”. Het ontwerp-Ruimtepact 2040 kan bij de definitieve vaststelling nog wijzigen naar aanleiding van de tijdens het openbaar onderzoek ingediende adviezen en bezwaren.
Voorliggende stedenbouwkundige verordening kadert grotendeels binnen de principes zoals opgenomen in dit ontwerp, meer bepaald binnen volgende strategische doelstellingen:
-SD2: Steden en dorpen gericht versterken
De stedenbouwkundige verordening maakt dat de woonbehoefte van de Limburger kwalitatief kan worden ingevuld en draagt bij tot de leefbaarheidsverhoging in de kernen.
Voorliggend ontwerp van stedenbouwkundige verordening is niet tegenstrijdig met de bepalingen in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Limburg (RSPL).
Verenigbaarheid met gewestelijke of provinciale stedenbouwkundige verordeningen
/
Strijdigheid met artikel 2.3.1 of 4.2.5 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
/
Naleving van substantiële vormvereisten
Verenigbaartieid met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening /
Overige aandachtspunten Volgende belangrijke inhoudelijke opmerkingen worden nog geformuleerd:
Conclusie
Het voorontwerp van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening betreffende “Wonen” voor het grondgebied van de stad Hasselt wordt voorwaardelijk gunstig geadviseerd mits rekening wordt gehouden met bovenstaande opmerkingen.”
Op 3 november 2023 werd opnieuw advies gevraagd aan het departement omgeving voor de aangepaste verordening (versie 2). Op 21 november 2023 gaf het departement volgend advies:
“Het departement heeft op 3 november 2023 de aanvraag tot advies met betrekking tot de bovenstaande gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen ontvangen. Wij wensen u erop te wijzen dat de procedure ook via het uitwisselingsplatform DSI kan verlopen.
In toepassing van artikel 2.3.2 §2 van de VCRO inzake stedenbouwkundige verordeningen brengt het departement volgend advies uit:
Strijdigheid met gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen of andere wetgeving.
Er zijn geen strijdigheden vastgesteld met gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen.
MER-screening
In ons advies van 27/04/2023 werd verwezen naar een arrest van het Europees Hof van Justitie (arrestnr. C-671/16 van 7 juni 2018) inzake MER-plicht en naar een sjabloon ‘screening voor een stedenbouwkundige verordening’. Omwille van het belang hiervan brengen we dit nogmaals onder de aandacht. …/…
Verordening “Wonen”
Deze verordening vervangt de verordening “Woonkwaliteit” van 26 april 2011. De verordening Wonen werd aangepast. Er is deels tegemoet gekomen aan de opmerkingen van het departement Omgeving.
Het is aangewezen om dezelfde afbakeningszones, met aanduiding op kaart, toe te passen zoals bij de verordening Mobiliteit, dit om de leesbaarheid van de verschillende verordeningen makkelijker en eenduidiger te maken voor de burger. ”Binnen de grote Ring kan afgeweken worden”, betekent dit ook dat er binnen de Groene Boulevard kan afgeweken worden?
We stellen ons de vraag of bepaalde principes, al dan niet aangepast, uit de bestaande verordening “Woonkwaliteit” kunnen opgenomen worden in deze verordening; bijvoorbeeld kwaliteitseisen voor terrassen op de verdieping, een verbod op bepaalde types afsluitingen, , …
We merken op dat de kwaliteitsmeter Wonen, zoals wij hebben voorgesteld in ons advies, is weggelaten. Indien dit definitief is blijven de geformuleerde opmerkingen van toepassing.”
Een openbaar onderzoek heeft plaatsgevonden van 1 februari 2024 tot en met 1 maart 2024.
Dit werd bekendgemaakt in het stedelijk informatieblad "De nieuwe Hasselaar" van januari 2024, door aanplakking aan het stadhuis, de stedelijke website en het Belgisch Staatsblad op 24 januari 2024 http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi/article.pl?language=nl&sum_date=2024-01-24&lg_txt=N&numac_search=2024700212
Voor de verordening wonen werd een plan-MER screening opgemaakt die aan de adviesverlenende instanties werd voorgelegd en deze adviezen werden samen met deze plan-MER screening ter advies voorgelegd aan het team omgevingseffecten, milieueffectrapportage van het departement omgeving op 12 april 2024.
Op 24 april 2024 gaf het team omgevingseffecten het volgende advies:
"Het screeningsdossier bevat de nodige informatie over de voorgenomen stedenbouwkundige verordening en heeft de relevante milieudisciplines besproken.
Enkel adviesinstantie Agentschap Wegen en Verkeer heeft opmerkingen geuit over de beschrijving en beoordeling van de milieueffecten van de stedenbouwkundige verordeningen (het gaat om één advies uitgebracht over de 4 hierboven vermelde verordeningen samen). Er wordt aangegeven dat dit advies handelt over de verordening mobiliteit. De opmerkingen werden op een voldoende wijze beantwoord en verwerkt of weerlegd in het screeningsdossier via een toevoeging van een 6e hoofdstuk in de screeningsnota, zodat het screeningsdossier voldoende informatie bevat om een correcte inschatting m.b.t. de milieueffecten te kunnen maken.
In het screeningsdossier wordt duidelijk aangetoond dat de milieueffecten die de stedenbouwkundige verordening genereert niet van die aard zijn dat zij als aanzienlijk beschouwd moeten worden.
Opmerkingen die geen betrekking hebben op de beschrijving en beoordeling van de milieueffecten, maar die een suggestie inhouden om de stedenbouwkundige verordening te verbeteren hebben geen impact op de beoordeling van de aanzienlijkheid van de milieueffecten ervan. De initiatiefnemer beschikt in het kader van de plan-m.e.r.-screening over de vrije keuze om al dan niet in te gaan op deze opmerkingen.
Rekening houdend met het bovenvermelde bevestigt het Team Omgevingseffecten dat de stedenbouwkundige verordening geen aanleiding geeft tot aanzienlijke negatieve milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is".
In de verordening wordt in punt 4.3 Groennorm aangegeven dat "Voor een nieuwbouw- en herbouwproject in de zone binnen de Groene Boulevard zal voor percelen die initieel meer dan 70% bebouwd zijn en als vergund beschouwd worden ditzelfde percentage heropgebouwd mogen worden, mits grondige motivatie." Dit is een aparte norm voor dit gebied ten opzichte van de 30% norm groen en onverhard voor nieuwbouwprojecten. Deze regel binnen de zone Groene Boulevard wordt opgenomen omdat het bestuur geen grote waardevermindering bij nieuwbouw wenst op te leggen aan eigenaars binnen dit dicht gebouwde gebied maar anderzijds er ook zoveel mogelijk naar probeert te streven om in overleg met de eigenaar bijkomend groen in de stadskern te realiseren.
De vermindering van het aantal stedenbouwkundige voorschriften ten opzichte van de bestaande verordening woonkwaliteit is een bewuste keuze. Enkel de strikt noodzakelijke voorschriften, die als voorwaarde voor kwaliteit vereist zijn, worden opgenomen en voorschriften zoals bv kwaliteitseisen voor terrassen op verdieping, oppervlakte van bruikbare buitenruimte of een verbod op bepaalde types afsluiting, enz... zijn onderwerp van de beoordeling van een specifieke omgevingsvergunningsaanvraag binnen een bepaalde context, een bepaald ontwerp, een bepaalde functie, enz...en zullen in een dialoog over ruimtelijke kwaliteit op de verschillende niveaus stad, omgeving, project, bouweenheid besproken worden. Deze voorschriften worden niet generiek vastgelegd om de mogelijkheid te geven om het ontwerp als geheel in zijn context te kunnen beoordelen. Door in dialoog te gaan met de bouwheer op basis van de kwaliteitsmeter vanaf het begin van het bouwproces zal er beter naar een ruimtelijk kwalitatief project kunnen worden toegewerkt en op de context worden ingespeeld alsook op wijzigende inzichten en bijkomende kwaliteitseisen in de loop van de tijd.
De kwaliteitsmeter is een dialoogkader waarbij de bouwheer/ontwikkelaar vooraf weet welke elementen moeten bekeken en zullen besproken worden in gesprek met de stad. Telkens als er in de loop van de tijd bijkomende eisen of problematieken opduiken dan kunnen deze ook worden opgenomen in de kwaliteitsmeter en verder in het gesprek over een project worden beoordeeld. Het is geen afvinklijst van eisen maar een combinatie van vragen op een bepaald niveau (stad, omgeving, project, wooneenheid). Het geheel van de antwoorden op een bepaald niveau moet als ruimtelijk kwalitatief worden beoordeeld. Op die manier kan gemakkelijker ingespeeld worden op specifieke eisen van een deelgebied om zo de vergunningsverlening te koppelen aan de globale ruimtelijke visie van de stad.
Het stadsbestuur streeft naar een regelgeving die proactief is, ruimte laat voor creativiteit in het bouwproces, flexibel en toekomstbestendig is. De verordening woonkwaliteit beantwoordt niet aan deze beschrijving. De vele minutieuze bepalingen worden eerder gezien als een obstakel dan wel een efficiënt richtsnoer voor ontwikkelingen. Ze geven aanleiding tot discussies die uiteindelijk weinig bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van een woonproject. Daarom besluit stad Hasselt tot het opheffen van de verordening boven winkels (1997) en vergunningsplichtige bestemmingen en bestemmingswijzigingen (2007), en het aanpassen van de verordening woonkwaliteit (2011). De voorschriften die essentieel zijn voor de ruimtelijke kwaliteit van een project leven door in de nieuwe verordeningen mobiliteit en wonen.
Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening art. 2.3.1 en art. 2.3.2.
De gemeenteraad keurt de stedenbouwkundige verordening woonkwaliteit goed.
De gemeentelijke stedenbouwkundige verordening wordt samen met het besluit van de gemeenteraad en het volledige advies van de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening binnen tien dagen na de definitieve vaststelling met een beveiligde zending bezorgd aan de deputatie en het departement.
Als het besluit van de gemeenteraad tot definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening niet tijdig is geschorst of vernietigd, wordt de gemeenteraadsbeslissing houdende definitieve vaststelling van de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening bij uittreksel bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad