Om tegemoet te komen in de aanloop van project 'Sure2050' en in opvolging van de patrimoniumoefening heeft de stad Hasselt in het collegebesluit d.d. 22 december 2022 (2021_CBS_00334) het dossier ter verkoop goedgekeurd van onder andere het onroerend goed gelegen te Smetstraat 15.
De voormalige pastorij kent een zeer geringe bezettingsgraad (opslag van gewaden voor de Kerkfabriek en een plaatselijk kleinschalig koor wat sporadisch repeteert in een deel van de woning). Uit de analyse van project Sure2050 blijkt dat de voormalige pastorij gelegen te Smetstraat 15 té veel investeringen zou vereisen om te voldoen aan de hedendaagse normen wat betreft klimaatbeleid. Ook is dit pand niet meer geschikt om te verhuren op de plaatselijke verhuurmarkt.
De stad Hasselt wenst dit onroerend goed te vervreemden.
De voormalige pastorij van Wimmertingen is gelegen in de Smetstraat 15 (gekend ten kadaster, Hasselt, 9e Afdeling, Sectie A, perceelnummer 167/E). De pastorij is al verschillende jaren niet meer bewoond door een lid van de Kerkelijke orde of een andere individu. Het pand was de laatste jaren vooral in gebruik door de Kerkfabriek voor de opslag van kerkelijke gewaden en het Sint-Niklaaskoor repeteerde sporadisch in het voorste gedeelte van de woning.
Het in stand houden van patrimonium, met een zeer geringe bezettingsgraad, brengt een financieel kostenplaatje met zich mee. Een vermogen waar de stad Hasselt vandaag verandering in wenst te brengen, met andere woorden, kritisch kijken naar de huidige portefeuille aan patrimonium in eigendom. De woning is niet meer geschikt om te huur te zetten op de openbare woonmarkt. Het gebruik van het pand is zeer miniem wat maakt dat het opportuun is om dit onroerend goed te vervreemden.
Het onroerend goed is volgens het gewestplan gelegen in woongebied met landelijk karakter en heeft een oppervlakte van 12a64ca.
Het onroerend goed zelf (pastorij en tuin) bevindt zich op perceel 9-A-167/E. De twee achterliggende percelen, momenteel grasweide/speelweide (9-A-167/B en 9-A-167/C2), sluiten aan op het onroerend goed en zorgen eveneens voor een verbinding tussen de Smetstraat en de Wimmertingenstraat. De twee achterliggende percelen, namelijk 9-A-167/B en 9-A-167/C2, blijven gevrijwaard van vervreemding omwille van de kostbare waarde voor de buurt en de jeugd die zich heeft gevestigd onder de vorm van een jeugdbeweging aan de zijde van de Wimmertingenstraat.
Om de doorsteek van de Smetstraat naar de Wimmertingenstraat zo goed mogelijk te behouden adviseert dienst Grondbeleid om een strook aan de rechterzijde van het perceel te vrijwaren van vervreemding. Deze strook ligt op een afstand van 3m vanaf de woning tot aan de perceelsgrens met de aangelanden van perceel 9-A- 27/L2. Dit maakt dat de doorgang een breedte heeft van 8,02m waar ook rekening gehouden wordt met de kruinen van de bomen aan de rechterzijde van het perceel. Deze doorgang biedt de mogelijkheid voor trage weggebruikers om nog steeds verbinding te maken tussen twee straten. Ook is het wenselijk dat de Mariagrot aan de voorzijde van het perceel gevrijwaard wordt van vervreemding.
Om bovenstaande oppervlaktes af te splitsen van perceel 9-A-167/E zal er ten gepaste tijden door landmeter-expert van de stad Hasselt een gereserveerd identificatienummer (prekad) aangevraagd worden ten behoeve van de afsplitsing.
Rekening houdend met bovenstaande voor afsplitsing, zou het perceel een oppervlakte behouden van 9a53ca.
Volgens besluit 2021_CBS_00334 (dd. 22/12/2022), goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen, werd onafhankelijk landmeter-expert bvba Geowijzer via raamcontract aangesteld ter bepaling van de verkoopwaarde van het onroerend goed.
De instelprijs werd bepaald aan de hand van schattingsverslag d.d. 29 september 2022 (2022HA26) opgesteld door landmeter-expert Bart Severi en bedraagt in vrije verkoop € 280.000,00.
Ondanks dat de stad Hasselt onderzoekt om dit onroerend goed uit haar portefeuille aan patrimonium te halen, is het een meerwaarde voor de maatschappij/omgeving om dit goed in te zetten voor maatschappelijke doeleinden.
Voor de aankoop van het onroerend goed, dient er zich al snel een geïnteresseerde kandidaat aan, namelijk vzw De Oever. Deze organisatie is actief binnen jeugdwelzijn- en zorg. De vzw is een erkende voorziening bij Bijzondere Jeugdzorg en wordt gesubsidieerd voor hun werking door het Agentschap Opgroeien. Vzw De Oever biedt hulp aan kinderen en jongeren en hun gezinnen die in een problematische opvoedingssituatie zijn verzeild geraakt. De vzw zet in op begeleiding in de bijzondere jeugdzorg meer specifiek in module-verblijf, dag begeleiding in groep, contextbegeleiding, contextbegeleiding in functie van autonoom wonen, ... voor kinderen van 0 tot 25 jaar.
De vzw heeft haar maatschappelijke zetel gevestigd te Smetstraat 19-21 (perceel 9-A-168/R), naast het gebouw gelegen te Smetstraat 15. De vzw heeft een masterplan opgemaakt voor de huidige site en haar toekomstige werking. Ideaal zou het zijn om het onroerend goed in eigendom van de stad Hasselt te verwerven zodat ze hun masterplan ten volle kunnen uitwerken en de bestaande werking van de vzw zo optimaal mogelijk kan doen uitgroeien. Uit het masterplan is gebleken dat de extra ruimte die ze zouden kunnen verwerven door het onroerend goed aan te kopen, broodnodig is.
De uitganspunten en criteria voor het masterplan op gebied van infrastructuur zijn:
- op de eerste plaats een goede huisvesting voor de begeleiding van kinderen en jongeren,
- een hedendaagse werkomgeving voor de medewerkers,
- een kwaliteitsvolle, energiezuinige en duurzame infrastructuur,
- een goede inbedding in de buurt,
- samenwerking met partners,
- als organisatie financieel gezond blijven.
Vanuit het Agentschap Opgroeien krijgt vzw De Oever de vraag om actief in Hasselt te blijven. In het masterplan gaat het met betrekking tot de werking concreet over de vestigingen in Hasselt waaronder de site Wimmertingen, Huis 17 in de Rozenstraat en de site van Het Luik op de Luikersteenweg.
Voor het grondgebied Hasselt werd er de keuze gemaakt om Huis 17 (Rozenstraat) en de site in Wimmertingen te behouden.
De site van Wimmertingen aangevuld met het onroerend goed gelegen te Smetstraat 15 biedt volgende troeven:
- de bereikbaarheid (dicht bij de autosnelweg) en de parkeergelegenheid voor de medewerkers en bezoekers vormen een grote meerwaarde,
- de site biedt veel ruimte waarvan efficiënter gebruik gemaakt kan worden. Er is potentieel om de site te vergroenen en meer open te trekken naar de omgeving,
- de site leent zich voor 2 leefgroepen, zowel -12 als +12 jarigen. De vzw wilt graag een huiselijk kleinschalige leefgroep voor pubers en adolescenten een plaats geven (i.p.v. de site van Het Luik), naast een kleinschalige leefgroep voor de kinderen. De huidige capaciteit van kinderen en jongeren in verblijf op deze site zal niet groter worden,
- verder leent de site zich ook als hoofdzetel en kunnen we hier voldoende flexwerkplekken en vergaderruimte en gesprekslokalen voorzien,
- de vzw heeft een goede verstandhouding met de buurt. De buurt kent hun werking en houdt jaarlijks de buurt barbecue op de parking en in de grote zaal van vzw De Oever. Verenigingen die in het verleden gebruik maakten van de pastorij wilt de vzw graag in overleg gaan om na te gaan of er een samenwerking mogelijk is in het delen van ruimtes.
Met de verwerving van het onroerend goed gelegen te Smetstraat 15 zou vzw De Oever een reconversie kunnen uitvoeren op hun Kidscampus in Wimmertingen. Dit houdt in dat de huidige 21 verblijfplaatsen omgebouwd worden tot een kleinere leefgroep van een 6-tal kinderen en twee gezinnen gaan opnemen in de werking. De andere 13 kinderen en hun gezin zou de vzw heel intensief en outreachend begeleiden in hun eigen leefomgeving met ondersteuning vanuit hun eigen netwerk, om plaatsing te vermijden. Dit alles vraagt om een aanpassing van de huidige, verouderde infrastructuur.
Stad Hasselt wilt met deze verkoop vooral de organisatie actief in de bijzondere jeugdzorg in Hasselt verder doen groeien in hun dagelijkse werking en de kans bieden om hun bestaande vestiging uit te breiden.
Bevoegde dienst Gezinsondersteuning zit mee aan tafel tijdens de opbouw van het dossier. In bijlage hun positief advies en motivatie voor het verkopen van het onroerend goed aan vzw De Oever.
Volgens ondertekend compromis d.d. 28 mei 2024 zal de verkoop van het onroerend goed gelegen te Smetstraat geschieden voor een bedrag van € 255.000,00. De onderhandelde verkoopprijs bevindt zich onder de schattingsprijs in vrije verkoop maar er zijn bepaalde redenen die deze afwijking kunnen bijtreden:
- gezien het belang van kleinschaligheid van de leefgroepen voor kinderen, pubers en adolescenten dat gewaarborgd wordt,
- gezien uitbouw vernieuwd aanbod m.n. gezinsopvang (2 gezinnen),
- gezien het duurzame karakter van de investering,
- gelet op de bijdrage van dit initiatief aan de realisatie van de SDG’s:
*geen armoede, geen honger, goede gezondheid en welzijn
*industrie, innovatie en infrastructuur
*veiligheid, vrede en sterke publieke diensten
- gelet op de doelstellingen opgenomen in het bestuursakkoord:
*we voorzien in een duurzame woonomgeving
*de stad neemt een regierol op in het lokaal woonbeleid met aandacht op woonontwikkelingsmodellen met voldoende maatschappelijke antwoorden
*we pakken leegstand aan,
- gelet op het beleid van de stad, waarbij stad Hasselt meewerkt aan de bevordering van de gelijke ontwikkelingskansen van alle kinderen en jongeren.
Naast hoger opgesomde argumenten kan het actief bijdragen aan sociale doelen het vertrouwen van burgers in het lokale bestuur versterken. Bovendien laat het zien dat de gemeente zich inzet voor maatschappelijk verantwoord bestuur en het welzijn van haar burgers vooropstelt.
Het bodemattest van OVAM van 30 oktober 2023 wijst uit dat het perceel niet opgenomen is in het grondeninformatieregister.
Het asbestattest van 9 januari 2024 wijst uit dat er 8 niet-asbestveilige materialen zitten in het onroerend goed. Het verwijderen van niet-asbestveilige materialen vereist een bepaalde werkwijze die door gespecialiseerde firma's uitgevoerd dienen te worden, met het nodige financiële plaatje.
Bestuursdecreet van 7 december 2018.
Het decreet lokaal bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikels 326 tot en met 341 betreffende bestuurlijk toezicht.
De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen, en latere wijzigingen.
Verkoop (inkomst)
Smetstraat 15, 3501 Hasselt, gekend ten kadaster Hasselt, 9e Afdeling, Sectie A, perceelnummer 167/E
Grond en gebouw:
Instelprijs: € 255.000,00
MJP006515 - Verkoop gebouwen i.k.v. strategische ontwikkeling
Beleidsbudget
Het college van burgemeester en schepenen keurt de prijs en voorwaarden goed voor de verkoop van de voormalige pastorij gelegen te Smetstraat 15 (gekend ten kadaster Hasselt, 9e Afdeling, Sectie A, perceelnummer 167/E). De verkoop van dit onroerend goed geschiedt om redenen van algemeen belang.
De instelprijs werd bepaald aan de hand van schattingsverslag d.d. 29 september 2022 (2022HA26) opgesteld door landmeter-expert Bart Severi en bedraagt in vrije verkoop € 280.000,00.
Volgens ondertekend compromis d.d. 28 mei 2024 zal de verkoop van het onroerend goed gelegen te Smetstraat geschieden voor een bedrag van € 255.000,00.
Het bodemattest van OVAM van 30 oktober 2023 wijst uit dat het perceel niet opgenomen is in het grondeninformatieregister.
Het asbestattest van 9 januari 2024 wijst uit dat er 8 niet-asbestveilige materialen zitten in het onroerend goed.
Indien de koop tot stand komt, dan zal hij geschieden onder gewone voorwaarden als naar rechte en bovendien onder de volgende bedingen:
a. De koper zal de volle eigendom en het genot van het goed hebben vanaf het verlijden van de authentieke akte.
b. De koper zal de onroerende voorheffing en de andere belastingen van alle aard welke betrekking hebben op het goed te zijnen laste nemen vanaf het verlijden van de authentieke akte.
c. Vanaf het verlijden van de authentieke akte zijn alle risico's met betrekking tot het goed ten last van de koper.
d. Het goed zal worden overgedragen voor vrij, zuiver en niet bezwaard met enige schuld, hypotheek, voorrecht, in- of bezwarende overschrijvingen en andere bezwarende kantmeldingen.
e. De koper zal het goed nemen in zijn huidige staat zonder aanspraak te kunnen maken jegens de stad op enige vergoeding of vermindering van de hierna vastgestelde prijs, noch wegens gebreken aan de grond of aan de ondergrond, noch wegens afwijkingen in de hoger aangeduide oppervlakte. Elk verschil tussen deze oppervlakte en de werkelijke, al overtrof het één twintigste, zal ten voordele of ten nadele van de verkrijger blijven, zonder verhaal tegen de medecontractant.
Partijen dragen het goed over met al zijn zichtbare en verborgen gebreken, zonder tot vrijwaring zou gehouden zijn. De stad verklaart geen kennis te hebben van een verborgen gebrek.
De koper zal geen enkele vergoeding mogen eisen wegens vergissing in benaming, beschrijving en ligging.