In het bestuursakkoord 2019-2024 ‘Groot(s) op mensenmaat’ formuleerde het Hasselts stadsbestuur de ambitie om voorloper te willen zijn in “‘anders wonen’”, “in nieuwe en duurzame woonvormen”. Het Dr. Willemsgebouw, gelegen tussen de Thonissenlaan en de Dr. Willemsstraat en voorheen gekend als administratief centrum van de stadsdiensten en kantoor voor lokale politie, werd daarbij expliciet opgenomen als de toekomstige locatie voor “een belangrijk referentieproject aangaande nieuwe en duurzame woonvormen”. Daarbij worden een “efficiënt ruimtegebruik”, de “integratie van voldoende groene ruimte” en stimuleren van “sociale cohesie” als expliciete doelstellingen beoogd.
Intussen werd een uitgebreide ruimtelijke visie ontwikkeld voor het Willemskwartier, waarbinnen het Dr. Willemsgebouw, gelegen tussen Thonissenlaan en Dr. Willemsstraat (afdeling 1, sectie H, nr. 1188 K), een centrale rol opneemt. Deze werd goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 28 april 2022. Daarmee besliste het college van burgemeester en schepenen om aan het Dr. Willemsgebouw, naast een (reguliere) woonfunctie, ook een aantal andere functies te geven.
De Stad Hasselt wenst het Dr. Willemsgebouw te verkopen onder voorwaarden (zie verder), daarin begrepen o.a. de realisatie van een doorsteek welke op een later tijdstip terug aan de Stad Hasselt moet worden overgedragen. Het toekomstig gebouw zal, naast een hoog aandeel aan woonfuncties (waaronder een aanzienlijk deel betaalbaar wonen), ook ruimte moeten bieden voor een aantal andere functies zoals mobiliteit en een levendige plint.
In het kader hiervan moet de koper ook rekening houden met het volgende:
- De Stad Hasselt wenst de gevel en achterliggende structuren van het huidig Dr. Willemsgebouw aan de kant van de Thonissenlaan maximaal te behouden. Het Dr. Willemsgebouw is als één van de weinige historische panden uit de binnenstad namelijk een architecturale landmark. Wat betreft de gevel en achterliggende structuren van het Dr. Willemsgebouw die aan de kant van de Dr. Willemsstraat zijn gelegen, kunnen zij door de koper, indien behoud niet mogelijk of duurzaam is, eventueel worden gesloopt en in aangepaste vorm worden heropgebouwd, maar dan moeten daarbij de contouren van het bestaande volume grotendeels behouden blijven.
- De Stad Hasselt is ervan overtuigd dat het hele project dat zal gerealiseerd worden binnen het kader van deze aankoop tevens een toonbeeld moet zijn op het vlak van duurzaamheid en klimaatvriendelijkheid.
- De Stad Hasselt is ervan overtuigd dat het hele project dat zal gerealiseerd worden binnen het kader van deze aankoop tevens een toonbeeld moet zijn op het vlak van architecturale kwaliteit en op vlak van ‘klein stedelijk wonen’ en ‘betaalbaar wonen’.
Met het oog hierop worden, naast de aankoop, met de koper afspraken gemaakt over de renovatie van het Dr. Willemsgebouw, waarbij de koper in het bijzonder, geheel op eigen kosten en risico, zal instaan voor het ontwerp, de werken en de financiering die zijn vereist om deze renovatie door te voeren. Daarnaast zullen er met de koper ook afspraken worden gemaakt over de realisatie en kosteloze wederoverdracht van een doorsteek voor voetgangers en fietsers doorheen de structuur (zie verder).
In het kader van deze opdracht zal de koper dienen in te staan voor:
- De aankoop van het volledige Dr. Willemsgebouw, zoals aangeduid op de plannen opgenomen in de studie van PTA architecten (Bijlage H, p. 26-27 & p. 90-103), en in de staat waarin het zich momenteel bevindt, tegen minstens een minimale prijs die wordt vermeld in titel 12 van de gunningsleidraad, volledig en zonder enig voorbehoud aan de Stad Hasselt te betalen. De minimale prijs zoals bepaald door de aanbestedende overheid is gebaseerd op enerzijds een geschatte marktprijs en anderzijds de (geraamde) waarde van de verplichtingen van de koper die met de verkoop gepaard gaan, onder meer de beoogde totaalrenovatie van het Dr. Willemsgebouw, de te realiseren doorsteek tussen de Thonissenlaan en de Dr. Willemsstraat, de implementatie van betaalbaar wonen en klein stedelijk wonen, enz. (zie verder). De koper neemt ingevolge deze aankoop alle eigenaarsverplichtingen die momenteel op het Dr. Willemsgebouw rusten integraal over.
- De totaalrenovatie van het Dr. Willemsgebouw, waarbij wordt ingezet op het maximaal behoud van het gebouw aan de Thonissenlaan, evenals op duurzaamheid en klimaatvriendelijkheid en architecturale kwaliteit en waarbij de volgende functies binnen dit gebouw worden gerealiseerd:
*Een aanzienlijke residentiële functie.
*Een levendige plint die bijdraagt aan de dynamiek en het karakter van de straat.
- Behoud en opwaardering van een aanzienlijk deel van de groene ruimte in het hart van het gebouw.
- Creëren van een doorsteek voor voetgangers en fietsers doorheen de structuur. Deze doorgang moet een openbaar karakter hebben, een vlotte doorgang bieden en een rechtstreekse verbinding mogelijk maken van de Thonissenlaan naar de Dr. Willemsstraat. Er wordt aangedrongen op een onderhoudsvriendelijk ontwerp. Na realisatie en oplevering van deze doorsteek wordt deze kosteloos overgedragen aan het openbaar domein van de Stad Hasselt.
- De Stad Hasselt wil van het Dr. Willemsgebouw een pilootproject maken voor kleine stedelijke woonvormen en betaalbaar wonen opdat er een aanbod kan worden gecreëerd dat inspeelt op de noden van starters en singles.
*De Stad Hasselt is ervan overtuigd dat de specifieke ruimtelijke karakteristieken van het Dr. Willemsgebouw de ontwerpers moet uitdagen om op deze locatie nieuwe concepten inzake klein stedelijk wonen te realiseren. Deze moeten toelaten om meer waarde te creëren met minder grondbeslag, wat een positief effect moet hebben op verkoopprijs.
*Betaalbaar wonen. De Stad Hasselt heeft de uitdrukkelijke ambitie om binnen het Dr. Willemsgebouw een aanzienlijk aandeel betaalbare woningen te realiseren. Daarbij wordt expliciet gemikt op innovatieve woonvormen en alternatieve financieringsvormen.
- De (aantrekking van enige) financiering die nodig is om het Dr. Willemsgebouw te kunnen aankopen en alle hierboven vermelde zaken te kunnen uitvoeren / realiseren.
Het projectgebied heeft een grondoppervlakte van 3.505m² en is gelegen aan de Thonissenlaan, zoals aangeduid op de plannen die zijn opgenomen in Bijlage I bij deze selectieleidraad.
Deze overheidsopdracht werd initieel (zie de selectieleidraad) gestructureerd als een occasioneel gezamenlijke opdracht (cfr. artikel 48 Overheidsopdrachtenwet) tussen de Stad Hasselt en het AGB Stadsontwikkeling Hasselt. Ingevolge voortschrijdend inzicht is besloten dat het AGB Stadsontwikkeling niet langer zal ageren als mede-opdrachtgever binnen deze opdracht.
Het stadsbestuur kiest ervoor om de ambities met betrekking tot het Dr. Willemsgebouw waar te maken vanuit een regisseursrol en door het voeren van een actief grondbeleid en gebouwenbeheer. In die optiek wil het stadsbestuur het Dr. Willemsgebouw verkopen maar dit niet zonder de vooropgestelde visie te verankeren en concretiseren. Dit laatste door de realisatie / renovatie, financiering en wederoverdracht van een doorsteek voor fietsers en voetgangers doorheen het Dr. Willemsgebouw (van Thonissenlaan tot Dr. Willemsstraat) in deze gunning in te schrijven. Gelet op het feit dat er met het oog op de realisatie van het beoogde programma ook een aanzienlijke ontwerpcomponent is binnen deze opdracht is overeenkomstig de Overheidsopdrachtenwet het gebruik van de mededingingsprocedure met onderhandeling toegelaten en wenselijk.
Er wordt een biedvergoeding voorzien voor niet-gegunde inschrijvers als een gedeeltelijke tussenkomst voor de kosten van het ontwerpend onderzoek en de opmaak van een gedetailleerde offerte. Om aanspraak te kunnen maken op deze vergoeding moeten niet-gegunde inschrijvers wel een regelmatige definitieve offerte ingediend hebben die een minimale globale score van 50 op 100 heeft behaald op de gunningscriteria en minstens een score van 25 op 50 op gunningscriterium 2 en daarbij minstens de helft van de punten heeft behaald voor de respectievelijke subgunningscriteria van gunningscriterium 2. Aangezien het aantal kandidaten na selectiefase is beperkt tot 3 kan deze kost maximaal oplopen tot € 75.000 BTW excl of € 90.750 BTW incl..
De investeringen die door koper dienen te worden gedaan in functie van de realisatie van de doorsteek voor fietsers en voetgangers doorheen het Dr. Willemsgebouw worden geraamd op € 777.500 BTW excl.. Zoals beschreven in leidraad dient deze doorsteek na realisatie kosteloos te worden overgedragen aan de stad Hasselt.
De koper dient aan de aanbestedende overheid een over te dragen kooprecht aan te beiden voor 45% van de netto beschikbare woonoppervlakte een minimumkorting van 15% op de geschatte marktwaarde in functie van het opzetten van financiële structuren ten behoeve van de doelstellingen betaalbaar wonen.
Met het oog op het uitvragen van verbeterde offertes (waarbij de intentie is om op basis van de verbeterde offertes over te gaan tot gunning van de opdracht) wil de aanbestedende overheid graag volgende 4 elementen finetunen/uitwerken:
1. Allereerst wil de aanbestedende overheid duidelijk maken welke waarderingsmethode zal gehanteerd worden in het kader van de waardebepaling. Dit in het kader van de minimumeis met betrekking tot betaalbaar wonen. Zoals beschreven in de gunningsleidraad (p. 32-33) eist de aanbestedende overheid dat de inschrijver een overdraagbare aankoopoptie/verkoopbelofte verkrijgt ten belope van 45% van de gerealiseerde totale netto woonoppervlakte binnen het gerenoveerde Dr. Willemsgebouw en dit met een korting van 15% ten opzichte van de (initiële) verkoopprijs. De initiële verkoopprijs wordt bepaald aan de hand van een door een beëdigd schatter geschatte marktwaarde. De aanbestedende overheid verduidelijkt bij deze hoe deze waardering zal verlopen.
2. Daarnaast verduidelijkt de aanbestedende overheid ook dat de inname openbaar domein die het gevolg is van de realisatie van de opgelegde doorsteek voor voetgangers en fietsers met openbaar karakter doorheen de site, wordt vrijgesteld van belastingen 'inname openbaar domein'. Conform het belastingreglement worden innames voor werken uitgevoerd door of in opdracht van openbare besturen hiervan vrijgesteld. De stad specifieert bij deze dat de werken aan een opgelegde doorsteek onder deze vrijstelling vallen. Immers, na realisatie en oplevering van deze doorsteek wordt deze kosteloos overgedragen aan het openbaar domein van de Stad Hasselt.
3. Tot slot finetunet de opdrachtgevende overheid ook de betalingsvoorwaarden. De Koper zal de koopprijs volledig betalen, maar wel binnen een periode die nu nader zal worden gespecifieerd, namelijk in twee delen, meer bepaald 10% bij akte en 90% uiterlijk twee (2) jaar na datum van het verlijden van de notariële aankoopakte. De termijn van twee (2) jaar kan mits schriftelijk akkoord van partijen verlengd worden.
In afwachting van de betaling van het saldo van de Koopprijs:
Nieuwe Koopprijs = (Koopprijs – voorschot) x ((1+ OLO 10 jaar + marge)^(A/365))
A: aantal dagen tussen Contractdatum en tijdstip betaling Saldo Koopprijs
OLO 10 jaar: OLO 10 jaar op datum verlijden akte
Marge: 0,4% op jaarbasis (40 basispunten)
4. Een verdere uitwerking van artikels 21 'Terugkooprecht (recht van inkoop)' en Artikel 24 'Beëindiging'.
Wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten (hierna: Overheidsopdrachtenwet).
Koninklijk besluit van 18 april 2017 betreffende plaatsing overheidsopdrachten klassieke sectoren (hierna: KB Plaatsing).
Koninklijk besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten (Hierna: KB AUR).
Wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten, bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten en concessies (hierna: Rechtsbeschermingswet).
Het Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming (ARAB), Welzijnswet en Codex over het welzijn op het werk.
Wet van 11 februari 2013 tot vaststelling van sancties en maatregelen voor werkgevers van illegaal verblijvende onderdanen van derde landen.
Koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende de energie-efficiëntie-eisen in het kader van bepaalde overheidsopdrachten betreffende de verwerving van producten, diensten en gebouwen.
Wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken.
Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van den titel en van het beroep van architect.
De partijen zullen hun verplichtingen in het kader van onderhavige overeenkomst uitvoeren in overeenstemming met alle wettelijke verplichtingen waaronder, doch niet beperkt tot, de wet van 30 juli 2018 betreffende de bescherming van natuurlijke personen met betrekking tot de verwerking van persoonsgegevens, alsook de Verordening (EU) 2016/679 van het Europees Parlement en de Raad van 27 april 2016 betreffende de bescherming van natuurlijke personen in verband met de verwerking van persoonsgegevens en betreffende het vrije verkeer van die gegevens en tot intrekking van Richtlijn 95/46/EG (algemene verordening gegevensbescherming).
Luik ontvangsten (des)investering uit verkoop
Luik uitgaven 'biedvergoedingen voor niet-gegunde inschrijvers'
Luik uitgaven 'vergoeding externe juryleden'
De gemeenteraad neemt kennis van het eerste en tweede aanvullend opdrachtdocument ter verduidelijking van de gunningsleidraad 'opdracht tot aankoop van het Dr. Willemsgebouw met de plicht tot realisatie / renovatie, financiering en wederoverdracht van een aantal welomschreven elementen in het Dr. Willemsgebouw':
- 240424 Dr. Willems gunningsleidraad aanvullend opdrachtdoc 1 DEF.pdf
- 240627 Dr. Willems gunningsleidraad aanvullend opdrachtdoc 2 DEF.pdf
De gemeenteraad keurt het derde aanvullend opdrachtdocument goed dat dient ter verduidelijking en aanpassing van de gunningsleidraad 'opdracht tot aankoop van het Dr. Willemsgebouw met de plicht tot realisatie / renovatie, financiering en wederoverdracht van een aantal welomschreven elementen in het Dr. Willemsgebouw':
- 240829 Dr. Willems gunningsleidraad aanvullend opdrachtdoc 3 DEF.pdf
- 240829 Dr. Willems gunningsleidraad aanvullend opdrachtdoc 3 bijlage principes waardering
De gemeenteraad keurt de aanvullingen en aanpassingen aan de verkoopovereenkomst (bijlage B) goed die deel uitmaakt van de gunningsleidraad van 'opdracht tot aankoop van het Dr. Willemsgebouw met de plicht tot realisatie / renovatie, financiering en wederoverdracht van een aantal welomschreven elementen in het Dr. Willemsgebouw':
- 240903 Bijlage B Ontwerpovereenkomst Dr. Willemsgebouw DEF.pdf