2024_GR_00118 - Hasselts woonmodel - Samenwerkingsovereenkomst Belfius - Goedkeuren

De Stad Hasselt werkt aan een eigen model betaalbaar wonen, genaamd 'Hasselts woonmodel'. Het betreft een koopmodel dat bestaat uit verschillende, op elkaar inwerkende en elkaar versterkende elementen, vervat in verschillende samenwerkingsovereenkomsten. De gemeenteraad keurde in maart 2024 de verschillende modeldocumenten goed die samen het juridische raamwerk voor dit model vormen: een modelovereenkomst met bouwheer/ontwikkelaar, een modelovereenkomst met bancaire partner, een model van aankoop-/verkoopbelofte, een oplijsting van bijzondere modaliteiten om toe te voegen aan compromis en een ontwerp van notariële akte.

Deze modeldocumenten werden verder verfijnd in overleg met banken/kredietverleners. Tijdens het overleg met bank Belfius toonden deze partners zich bereid om in het kader van het woonmodel een verregaander engagement op te nemen inzake de kredietvoorwaarden. Concreet verklaarde bank Belfius zich bereid om in de samenwerkingsovereenkomst op te nemen dat woonkredieten in het kader van het Hasselts woonmodel steeds volgens 100% quotiteit zouden omvatten. Dit zou een aanzienlijke drempelverlaging betekenen voor de koper aangezien die dan veel minder eigen middelen zouden moeten inbrengen bij aankoop.

Bijkomend engageert bank Belfius zich tot een omvattende begeleiding van kopers/kredietnemers in geval van betalingsproblemen. Er werd door de partners een intern beleid ontwikkeld waarbij zij bijkomende inspanningen willen doen om niet te moeten overgaan tot uitwinning van de hypotheek. Dat betekent evenwel dat de harde afspraken die in modeldocumenten staan met betrekking tot acties die moeten worden ondernomen in geval van een betalingsachterstand van 3 termijnbedragen (maandaflossingen), dienen te worden bijgestuurd om zo de ruimte te laten voor bank/kredietverlener voor dit begeleidingstraject. Daaruit volgt ook dat de borgstelling door Stad voor een beperkt bedrag van € 1.000 zijn effect verliest. Deze beperkte borgstelling werd voorzien om als Stad sneller op de hoogte te worden gebracht bij betalingsachterstand. De bank/kredietverlener engageert zich in artikel 4.2 van de overeenkomst evenwel om bij wanbetaling de koper/kredietnemer te wijzen op de aankoopoptie/verkoopbelofte ten gunste van de Stad Hasselt. Bijkomend vergt een borgstelling een erg complexe goedkeuringsprocedure die de doorlooptijd van nieuwe dossiers ernstig zou bezwaren.

Deze concretisering heeft een positieve impact op het Hasselts woonmodel en dan in het bijzonder op de situatie voor de koper/kredietnemer maar leidt wel tot enkele aanpassingen in de samenwerkingsovereenkomst met bancaire partner die ook een reflectie krijgt in de vorm van zeer beperkte wijzigingen in de notariële akte en de oplijsting van bijzondere modaliteiten om toe te voegen aan compromis. Deze worden nu voorgelegd in de vorm van een variant op deze overeenkomsten. 

Met dit besluit keurt de gemeenteraad een concrete samenwerkingsovereenkomst goed met Belfius Bank, gevestigd te Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel met BTW-nummer BE 0403.201.185 (en FSMA-nummer 19649A).

De samenwerkingsovereenkomst met Belfius Bank, gevestigd te Karel Rogierplein 11, 1210 Brussel met BTW-nummer BE 0403.201.185 (en FSMA-nummer 19649A) vertoont slechts enkele wijzigingen in vergelijking met de eerdere modelovereenkomst:

- In artikel 4.1 wordt een passage aangepast waarbij de bank Belfius de gunstige kredietvoorwaarden specifieert met betrekking tot quotiteit, interestvoet en jaarlijks kostenpercentage.

- In artikelen 3.1 t.e.m. 3.3 worden een aantal bepalingen gewijzigd omdat er niet langer wordt opgetreden in geval van een (kennisname van) achterstal van 3 termijnbedragen maar pas na ontbinding van de kredietovereenkomst.

- In artikelen 3.5 en 4.3 uit de modelovereenkomst die werden goedgekeurd tijdens gemeenteraad van maart 2024 werden bepalingen opgenomen met betrekking tot een borgstelling van de Stad. Deze worden geschrapt omdat een dergelijke borgstelling, die de Stad zou moeten toelaten om sneller te reageren in geval van 3 termijnbedragen betalingsachterstand door koper/kredietnemer bij bank/kredietverlener, niet langer een toegevoegde waarde betekent. 

- Tot slot werd in een nieuw artikel 3.5 ook opgenomen dat de Stad Hasselt geen reclame mag maken voor hypothecaire kredieten. Dat is geenzins de bedoeling. Bank Belfius en kredietverlener Crefius wilden dit toch graag geëxpliciteerd zien om zo te voldoen aan wettelijke bepalingen die zij dienen te respecteren.

Deze wijzigingen in samenwerkingsovereenkomst werden ook doorgetrokken in de notariële akte (hoofdstuk H, p. 26) en de oplijsting van bijzondere modaliteiten om toe te voegen aan compromis (hoofdstuk IV, p.7). Deze worden nu voorgelegd aan de gemeenteraad in de vorm van een variant op deze overeenkomsten.

Alle documenten worden in 2 versies in bijlage gevoegd. Een versie met de voorliggende documenten alsook een versie met 'track changes' waarmee wordt duidelijk gemaakt welke beperkte aanpassingen er zijn op de algemene modeldocumenten die werden goedgekeurd door de gemeenteraad van Hasselt in maart 2024.

Het Bestuursdecreet van 7 december 2018, Titel II, hfdst. 3
Het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikels 326 tot en met 341 betreffende het bestuurlijk toezicht.
De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen, en latere wijzigingen.

De Stad Hasselt neemt een regierol op in het lokale woonbeleid. Op grond van artikel 53 van het bestuursakkoord van 2019-2024 wil de Stad Hasselt “haar schouders zetten onder projecten waarin nieuwe en duurzame woonvormen met bijhorende vernieuwende financierings- en samenwerkingsmodellen worden gerealiseerd, om kwaliteitsvol wonen betaalbaar en toegankelijk te maken voor alle doelgroepen.” De Stad Hasselt wenst een bijkomend systeem uit te werken en te implementeren omtrent “betaalbare woningen”. Dit systeem betreft het zogenaamd Hasselts Woonmodel. 

Het Hasselts Woonmodel is een koopmodel dat een aantal op elkaar inwerkende en elkaar versterkende elementen combineert. Samengebald bestaat het Hasselts Woonmodel uit vier elementen:

• De Stad Hasselt bedingt als eerste element, binnen het kader van een samenwerkingsovereenkomst waarvan model hier voorligt, een aankooprecht met een bepaalde korting bij residentiële bouwprojecten met de Promotor en de Grondeigenaar. Het aankooprecht van de Stad Hasselt is overdraagbaar, zodat het aankooprecht (incl. korting) dat ze hierbij verwerft kan worden overgedragen aan een koper binnen de doelgroep van het Hasselts Woonmodel. 
• De Stad Hasselt geeft als tweede element het bedongen kooprecht door aan particulieren uit de omschreven doelgroep van het Hasselts Woonmodel, maar bedingt daarbij wel een overdraagbare aankoopoptie/verkoopbelofte van die koper ten gunste van de Stad Hasselt. Die aankoopoptie/verkoopbelofte kan in bepaalde gevallen worden uitgeoefend. Belangrijk daarbij is dat de prijs van die aankoopoptie/verkoopbelofte meteen wordt vastgelegd. Deze wordt volgens een vastgestelde methodologie bepaald op de initiële verkoopprijs met o.m. een aanpassing aan de afgevlakte gezondheidsindex. Aan de koper worden een aantal voorwaarden gesteld gedurende een termijn van dertig jaar vanaf de aankoop. In het kader van die aankoop werden een wederzijdse aankoop- verkoopbelofte, een oplijsting van bijzondere modaliteiten toe te voegen aan compromis en een ontwerp van notariële aankoop aankoop uitgewerkt.
• Een derde element in het Hasselts Woonmodel is de samenwerking tussen de Stad Hasselt en bancaire partners. Door de combinatie van korting bij aankoop van de Grondeigenaar en Promotor enerzijds en aankoopoptie/verkoopbelofte gegeven door de koper aan de Stad Hasselt anderzijds, wordt een context gecreëerd waarbinnen bancaire partners de quotiteit van hun hypothecaire kredieten kunnen optrekken. Hierdoor valt de financiële drempel die de doelgroep van het Hasselts Woonmodel vandaag ervaart bij aankoop van een woning grotendeels weg. Ook voor dit aspect van het Hasselts woonmodel werd een model van samenwerkingsovereenkomst tussen Stad en bancaire partner uitgewerkt.
• Tot slot is het de ambitie van de Stad Hasselt om als vierde element op het ogenblik dat de aankoopoptie/verkoopbelofte die haar werd gegeven door de koper opeisbaar wordt, deze aankoopoptie/verkoopbelofte over te dragen aan een andere persoon/andere personen die tot de doelgroep van het Hasselts Woonmodel behoort/behoren. Op die manier wordt een roterend systeem in het leven geroepen waarbij de “betaalbare woningen” ter beschikking blijven van de doelgroep van het Hasselts Woonmodel. 

Het voorgelegde documenten heeft geen rechtstreekse financiële implicaties. Bij toepassing van het woonmodel kunnen er evenwel financiële implicaties voor de stad Hasselt zijn (bv. bij lichten aankoopoptie), maar deze zullen bij goedkeuring van de concrete projecten worden vastgelegd. De aspecten m.b.t. borgstelling (uit modelovereenkomst) werden geschrapt.