2024_GR_00105 - Verkoop en grondruil - Holiday Inn (Kattegatstraat) - Ontwerpakte - Goedkeuren

Het nieuwe RUP 217 ‘Blauwe Boulevard West’ voorziet in deelplan 1 "Havenkwartier" een zone voor plein gelegen te Slachthuiskaai, Thonissenlaan en in het verlengde van de Kattegatstraat onder meer met als doel het nieuwe stadsdeel 'Blauwe Boulevard' te verbinden met de binnenstad. Daarnaast heeft de stad Hasselt op 7 augustus 1987, en volgens bijakte dd. 26 maart 1991, een erfpacht verleend aan de nv Carestotel voor een termijn van 60 jaar dit ter realisatie van een hotel (Holiday Inn). Volgens artikel 13 van de erfpachtakte kon de erfpachtnemer gedurende een termijn van 30 jaar (dus tot en met 2017) overgaan tot de aankoop van de in erfpacht gekregen grond, tegen de waarde van de grond, geen rekening houdend met de erop staande gebouwen en alle infrastructuur opgericht door de erfpachtnemer.

Ondanks het feit dat de optie tot aankoop van NV Carestotel in 2017 afliep, heeft de erfpachtnemer, ondertussen omgevormd tot BVBA Carestotel, alsnog laten weten dat zij de in erfpacht gegeven grond wenst aan te kopen.

Op verzoek van de stad zal Carestotel BVBA de ingang van het hotel verplaatsen van de westkant naar de oostkant. De stad is vragende partij voor deze verschuiving met het oog op het autovrij maken van de Kattegatstraat en de realisatie van de connectie van de Blauwe Boulevard met de binnenstad.

In de zitting van 28 januari 2020 werd reeds de prijs en voorwaarden voor de verkoop en grondruil goedgekeurd door de gemeenteraad in besluit 2020_GR_00019. In dit dossier wordt de uiteindelijke ontwerpakte voorgelegd. 

Onderhandelingen hebben ertoe geleid dat onderstaande voorwaarden reeds werden goedgekeurd: 

• De stad verkoopt de in erfpacht gegeven grond aan Carestotel BVBA, zijnde de begane grond (1.775,50m²) en de ondergrond (in totaal 647m²) van het perceel ten kadaster gekend Hasselt AFD. 1, Sectie H, nr. 1465/V.
• De ondergrondse parking, die zich deels onder de bovengrond bevindt en dewelke wordt uitgebaat door Q-Park als zijnde "Stadsparking Molenpoort", maakt geen deel uit van de verkoop. Carestotel BVBA zal de 50 ondergrondse parkeerplaatsen van de stad Hasselt blijven huren op grond van de huurovereenkomst gesloten tussen de stad en Carestotel BVBA op 26 maart 1991.
• Aangezien de stad eigenaar is van de parking die zich deels onder de grond die verkocht zal worden, bevindt, moeten de partijen voorafgaand aan de verkoop een mede-eigendom creëren voor de parking en het goed, teneinde eeuwigdurende eigendomsrechten mogelijk te maken. Er zal dus een basisakte moeten opgemaakt worden. De gevolgen van deze mede-eigendom zullen tot een strikt minimum beperkt worden.
• Door het feit dat de ingang van het hotel verplaatst wordt van de westkant naar de oostkant zal er na de verkoop een grondruil gebeuren: de rood omlijnde zone (bestaande overdekte inrijpoort) van bijlage 2 zal door Carestotel BVBA worden overgedragen aan de stad, de blauw omlijnde zone (toekomstig op te richten overdekte inrijpoort) van bijlage 2 zal door de stad overgedragen worden aan Carestotel BVBA. De exacte locatie en grootte zal nog bepaald worden, doch zal er hierbij gestreefd worden naar een even grote blauwe zone als rode zone. Concreet wil dit dus zeggen dat, na de verkoop, de stad een deel van perceel Hasselt AFD. 1, Sectie H, nr. 1465/V verwerft van Carestotel BVBA en dat Carestotel BVBA een deel van perceel Hasselt AFD. 1, Sectie H, nr. 1465/Z verwerft van de stad Hasselt.
• Aangezien Carestotel BVBA een nieuwe ingang/overdekte inrijpoort zal dienen te bouwen op de blauwe kavel en de ingang ter hoogte van de westkant zal dienen te herstellen, gaat de stad akkoord met een forfaitaire compensatie van €250.000 aan Carestotel BVBA voor deze werken. Dit bedrag zal verrekend worden in het totale aankoopbedrag dat Caresotel BVBA verschuldigd is aan de stad Hasselt.
• De nettoprijs voor de verkoop zal €2.308.755 bedragen (excl. registratierechten en notariskosten). Rekening houdend met eerder genoemde forfaitaire compensatie van €250.000, zal Carestotel BVBA een totale vergoeding betalen van €2.058.755. In dit bedrag zit ook de ruil vervat daar er gestreefd wordt naar een even grote blauwe zone als rode zone.
• Alle registratierechten en notariskosten aangaande de verkoop zijn ten laste van Carestotel BVBA. Alle registratierechten en notariskosten aangaande de grondruil zijn ten laste van de stad Hasselt.

In de ontwerpakte werden bovenstaande voorwaarden geïntegreerd, met uitzondering van voorwaarde 3: Aangezien de stad eigenaar is van de parking die zich deels onder de grond die verkocht zal worden, bevindt, moeten de partijen voorafgaand aan de verkoop een mede-eigendom creëren voor de parking en het goed, teneinde eeuwigdurende eigendomsrechten mogelijk te maken. Er zal dus een basisakte moeten opgemaakt worden. De gevolgen van deze mede-eigendom zullen tot een strikt minimum beperkt worden.

Een basisakte zou daarvoor worden opgesteld, maar uiteindelijk bleek dit niet nodig. Sinds de herziening van het goederenrecht in 2021 is het mogelijk om met eeuwigdurende opstalrechten in 3D-volume te werken in de ondergrond. De wetgeving is nu beter afgestemd op grootschalige projecten, waarbij aparte eigendomsrechten worden toegekend voor verschillende volumes. Hierdoor wordt het eenvoudiger om zelfstandige volumes met verschillende doeleinden, zoals commerciële of residentiële doeleinden, of bijvoorbeeld een parkeergarage, te stapelen, zonder dat er gemeenschappelijke delen nodig zijn. In de ontwerpakte is dan ook gebruik gemaakt van deze optie.  

Bijkomend wordt er de aandacht gelegd op de vestigingen van enkele verplichte erfdienstbaarheden van doorgang:

Er wordt ten gunste van lot B (heersend erf) een kosteloze, eeuwigdurende erfdienstbaarheid van overgang gevestigd over het perceel 1465Z (lijdend erf). De betrokken loten en het tracé van deze erfdienstbaarheid worden aangeduid op het plan opgesteld door Steven Joncken, landmeter te Hasselt, op 5 december 2023, voormeld, waarbij het tracé van de erfdienstbaarheid van overgang wordt aangeduid in rode arcering. Het heersende erf staat in voor het onderhoud en de herstellingen van de erfdienstbaarheid.

Daarnaast wordt ook een verticale erfdienstbaarheid van doorgang gecreëerd tussen lot B en lot A, waarbij beiden erven tegelijk heersend en lijdend erf zijn en dit om te verzekeren dat het ondergronds volume en de bovengrond met elkaar in verbinding staan en toegankelijk zijn via de respectievelijke loten.

Er wordt ten gunste van perceel met nummer 1465A2 een ladderrecht en recht van zichten gevestigd op een deel van lot B. De betrokken loten en het tracé van deze erfdienstbaarheid worden aangeduid op het plan opgesteld door Steven Jocken, landmeter te Hasselt, op 5 december 2023, voormeld, waarbij het tracé van de erfdienstbaarheid van overgang wordt aangeduid in groene arcering.

Het Bestuursdecreet van 7 december 2018, Titel II, hfdst. 3

Het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikels 326 tot en met 341 betreffende het bestuurlijk toezicht.

De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen, en latere wijzigingen.

Het nieuwe goederenrecht van 2021. 

Verkoop onroerend goed (inkomst)

MJP003501 - Verkoop Gronden Holiday Inn

De totale inkomst bedraagt €2.058.755 (€2.308.755 - €250.000)

ARK: 26010000

Aktekosten grondruil

MJP 001144
Basisbudget