In het bestuursakkoord 2019-2024 ‘Groot(s) op mensenmaat’ formuleerde het Hasselts stadsbestuur de ambitie om voorloper te willen zijn in “‘anders wonen’”, “in nieuwe en duurzame woonvormen”. Het Dr. Willemsgebouw, gelegen tussen de Thonissenlaan en de Dr. Willemsstraat en voorheen gekend als administratief centrum van de stadsdiensten en kantoor voor lokale politie, werd daarbij expliciet opgenomen als de toekomstige locatie voor “een belangrijk referentieproject aangaande nieuwe en duurzame woonvormen”. Daarbij worden een “efficiënt ruimtegebruik”, de “integratie van voldoende groene ruimte” en stimuleren van “sociale cohesie” als expliciete doelstellingen beoogd. (zie o.a. punten 505 en 506 uit bestuursakkoord Hasselt 2019-2024 ‘Groot(s) op mensenmaat’).
Intussen werd een uitgebreide ruimtelijke visie ontwikkeld voor het Willemskwartier, waarbinnen het Dr. Willemsgebouw, gelegen tussen Thonissenlaan en Dr. Willemsstraat (afdeling 1, sectie H, nr. H1188 K), een centrale rol opneemt. Deze werd goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 28 april 2022. Daarmee besliste het college van burgemeester en schepenen om aan het Dr. Willemsgebouw, naast een (reguliere) woonfunctie, ook een aantal andere functies te geven. De Stad Hasselt wenst daarom het Dr. Willemsgebouw te verkopen en in het kader hiervan een aantal welomschreven elementen te laten realiseren / renoveren (naargelang het geval), welke op een later tijdstip terug aan de Stad Hasselt moeten worden overgedragen. Het toekomstig gebouw zal, naast een hoog aandeel aan woonfuncties (waaronder een aanzienlijk deel betaalbaar wonen: zie hierover verder in deze selectieleidraad), ook ruimte moeten bieden voor een aantal andere functies zoals mobiliteit en een levendige plint. In het kader hiervan moet de koper ook rekening houden met het volgende:
De Stad Hasselt wenst de gevel en achterliggende structuren van het huidig Dr. Willemsgebouw aan de kant van de Thonissenlaan maximaal te behouden. Het Dr. Willemsgebouw is als één van de weinige historische panden uit de binnenstad namelijk een architecturale landmark. Wat betreft de gevel en achterliggende structuren van het Dr. Willemsgebouw die aan de kant van de Dr. Willemsstraat zijn gelegen, kunnen zij door de koper, indien hij dat wenst, eventueel worden gesloopt en in aangepaste vorm worden heropgebouwd maar dan moeten daarbij de contouren van het bestaande volume grotendeels behouden blijven.
De Stad Hasselt is ervan overtuigd dat het hele project dat zal gerealiseerd worden binnen het kader van deze aankoop tevens een toonbeeld moet zijn op het vlak van duurzaamheid en klimaatneutraliteit (CO2 -neutraal).
De Stad Hasselt is ervan overtuigd dat het hele project dat zal gerealiseerd worden binnen het kader van deze aankoop tevens een toonbeeld moet zijn op het vlak van architecturale kwaliteit.
Met het oog hierop worden, naast de aankoop onder voorwaarden, met de koper afspraken gemaakt over de realisatie / renovatie van een aantal welomschreven elementen in het Dr. Willemsgebouw, waarbij de koper in het bijzonder, geheel op eigen kosten en risico, zal instaan voor het ontwerp, de werken en de financiering die zijn vereist om deze elementen te realiseren / renoveren (naargelang het geval). Daarnaast zullen er met de koper ook afspraken worden gemaakt over de wederoverdracht van verschillende van deze elementen aan de Stad Hasselt na hun realisatie / renovatie.
In het kader van deze opdracht zal de koper dienen in te staan voor:
De aankoop van het volledige Dr. Willemsgebouw, zoals aangeduid op de plannen opgenomen in vermelde studie van PTA architecten (Bijlage D), en in de staat waarin het zich momenteel bevindt, tegen een minimale prijs die zal worden vermeld in de gunningsleidraad, volledig en zonder enig voorbehoud aan de Stad Hasselt te betalen. De koper neemt ingevolge deze aankoop alle eigenaarsverplichtingen die momenteel op het Dr. Willemsgebouw rusten integraal over.
De totaalrenovatie van het Dr. Willemsgebouw, waarbij wordt ingezet op het maximaal behoud van het gebouw aan de Thonissenlaan, evenals op duurzaamheid en klimaatneutraliteit (CO2-neutraal) en architecturale kwaliteit en waarbij de volgende functies binnen dit gebouw worden gerealiseerd: Een aanzienlijke residentiële functie, onverminderd de verschillende binnen deze opdracht vereiste elementen die na realisatie / renovatie terug (kosteloos) aan de Stad Hasselt moeten worden overgedragen (zie verder). Een levendige plint die bijdraagt aan de dynamiek en het karakter van de straat.
Behoud en opwaardering van een aanzienlijk deel van de groene ruimte in het hart van het gebouw.
Creëren van een doorsteek in de constructie tussen Thonissenlaan en Dr. Willemsstraat. Deze doorsteek moet openbaar toegankelijk zijn en moet vlotte doorgang bieden aan fietsers en voetgangers. Er wordt aangedrongen op een onderhoudsvriendelijk ontwerp.
De Stad Hasselt wil van het Dr. Willemsgebouw een pilootproject maken voor kleine stedelijke woonvormen en betaalbaar wonen opdat er een aanbod kan worden gecreëerd dat inspeelt op de noden van starters en singles.
De Stad Hasselt is ervan overtuigd dat de specifieke ruimtelijke karakteristieken van het Dr. Willemsgebouw de ontwerpers moet uitdagen om op deze locatie nieuwe concepten inzake klein stedelijk wonen te realiseren. Deze moeten toelaten om meer waarde te creëren met minder grondbeslag, wat een positief effect moet hebben op de verkoopprijs.
Betaalbaar wonen. De Stad Hasselt heeft de uitdrukkelijke ambitie om binnen het Dr. Willemsgebouw een aanzienlijk aandeel betaalbare woningen te realiseren. Daarbij wordt expliciet gemikt op innovatieve woonvormen en alternatieve financieringsvormen. Het AGB Stadsontwikkeling kan een actieve rol opnemen bij de invulling van deze opdracht.
De (aantrekking van enige) financiering die nodig is om het Dr. Willemsgebouw te kunnen aankopen en alle hierboven vermelde zaken te kunnen uitvoeren / realiseren.
Het projectgebied heeft een grondoppervlakte van 3.505m² en is gelegen aan de Thonissenlaan, zoals aangeduid op de plannen die zijn opgenomen in Bijlage D bij deze selectieleidraad.
Het stadsbestuur kiest ervoor om de ambities met betrekking tot het Dr. Willemsgebouw waar te maken vanuit een regisseursrol en door het voeren van een actief grondbeleid en gebouwenbeheer. In die optiek wil het stadsbestuur het Dr. Willemsgebouw verkopen maar dit niet zonder de vooropgestelde visie te verankeren en concretiseren. Dit laatste door de realisatie / renovatie, financiering en wederoverdracht van een aantal welomschreven elementen in het Dr. Willemsgebouw in deze gunning in te schrijven. Gelet op het feit dat er met het oog op de realisatie van het beoogde programma ook een aanzienlijke ontwerpcomponent is binnen deze opdracht is overeenkomstig de Overheidsopdrachtenwet het gebruik van de mededingingsprocedure met onderhandeling toegelaten en wenselijk.
Gelet op het geheel van deze inhoudelijke ambities dringt een actualisering van de waarde van het pand zich op (MJP006515). Het bestaande schattingsverslag dateert immers al van mei 2018. Bijkomend ging dit schattingsverslag uit vorige legislatuur uit van een maximalisering van ontwikkelingspotentieel, wat niet strookt met de ruimtelijke visie die het stadsbestuur formuleerde. Tot slot impliceert de keuze om de ambities van betaalbaar wonen te realiseren volgens het Hasselts woonmodel dat de prijs mede zal worden bepaald door materiaalprijzen die erg fluctueren. Omwille van deze context kiest het stadsbestuur ervoor om in het kader van de gunningsleidraad een nieuwe waardering van het Dr. Willemsgebouw te laten uitvoeren. Door deze waardering pas bij start van gunningsfase uit te voeren kan maximaal worden rekening gehouden met fluctuerende bouwindices.
In latere gunningsfase zullen ook volgende kosten worden voorzien: kosten schattingsverslag, vergoedingen externe juryleden gunningsfase en rekenvergoeding voor de 2 niet-winnende partijen uit gunningsfase.
Wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten (hierna: Overheidsopdrachtenwet).
Koninklijk besluit van 18 april 2017 betreffende plaatsing overheidsopdrachten klassieke sectoren (hierna: KB Plaatsing).
Koninklijk besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten (Hierna: KB AUR).
Wet van 17 juni 2013 betreffende de motivering, de informatie en de rechtsmiddelen inzake overheidsopdrachten, bepaalde opdrachten voor werken, leveringen en diensten en concessies (hierna: Rechtsbeschermingswet).
Het Algemeen Reglement voor de Arbeidsbescherming (ARAB), Welzijnswet en Codex over het welzijn op het werk.
Wet van 11 februari 2013 tot vaststelling van sancties en maatregelen voor werkgevers van illegaal verblijvende onderdanen van derde landen.
Koninklijk besluit van 13 juli 2014 betreffende de energie-efficiëntie-eisen in het kader van bepaalde overheidsopdrachten betreffende de verwerving van producten, diensten en gebouwen.
Wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken.
Wet van 20 februari 1939 op de bescherming van den titel en van het beroep van architect.
De partijen zullen hun verplichtingen in het kader van onderhavige overeenkomst uitvoeren in overeenstemming met alle wettelijke verplichtingen waaronder, doch niet beperkt tot, de wet van 30 juli 2018 betreffende de bescherming van natuurlijke personen met betrekking tot de verwerking van persoonsgegevens, alsook de Verordening (EU) 2016/679 van het Europees Parlement en de Raad van 27 april 2016 betreffende de bescherming van natuurlijke personen in verband met de verwerking van persoonsgegevens en betreffende het vrije verkeer van die gegevens en tot intrekking van Richtlijn 95/46/EG (algemene verordening gegevensbescherming).
Verder alle niet vernoemde en toepasbare normen die van kracht zijn tien kalenderdagen voor de datum van indiening van de offerte.
Geen financiële informatie beschikbaar
De gemeenteraad keurt de selectieleidraad voor opdracht tot aankoop van het Dr. Willemsgebouw met de plicht tot realisatie / renovatie, financiering en wederoverdracht van een aantal welomschreven elementen in het Dr. Willemsgebouw goed.