2022_GR_00080 - Stadsomvaart - Plankeweidevoetweg - gedeeltelijke opheffing en verplaatsing buurtweg nr. 78 - Rooilijnverlegging in kader van omgevingsvergunning VVO2021/1224 - OMV2021187988 - Goedkeuren

Het omgevingsdecreet, in bijzonder artikel 31, bepaalt het volgende: 

Ҥ 1. Als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, roept het college van burgemeester en schepenen, in voorkomend geval op verzoek van de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, de gemeenteraad samen om te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg.

De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.

§ 2. Als het college van burgemeester en schepenen niet de bevoegde overheid is die in eerste aanleg over de aanvraag beslist, dan bezorgt de gemeente de beslissing van de gemeenteraad over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg binnen zestig dagen na het verzoek aan de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15.”

Het omgevingsbesluit, in bijzonder artikel 47, bepaalt het volgende:  

“Als de vergunningsaanvraag wegenwerken omvat waarvoor de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, neemt de gemeenteraad daarover een besluit. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Uiterlijk tien dagen na de gemeenteraadszitting stelt de gemeente de gemeenteraadsbeslissing ter beschikking hetzij van de bevoegde omgevingsvergunningscommissie als die advies moet verlenen, hetzij van het bevoegde bestuur als geen advies van een omgevingsvergunningscommissie vereist is.”

Volgens de toelichting bij bovengenoemd omgevingsdecreet en -besluit:

“Art. 47. Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning herneemt de welbekende regeling van de tussenkomst van de gemeenteraad over de zaak van de wegen. Voor alle duidelijkheid wordt ook hier herhaald:

de bevoegde overheid mag rechtstreeks weigeren zonder het dossier aan de gemeenteraad voor te leggen;

de regeling geldt zowel voor aanvragen voor stedenbouwkundige handelingen als voor het verkavelen van gronden;

beslist de gemeenteraad ongunstig over de zaak van de wegen, dan kan de bevoegde overheid geen vergunning verlenen, ook niet in beroep;

de gemeenteraad spreekt zich enkel uit over de zaak van de wegen, niet over de vergunningsaanvraag;

de gemeenteraad bespreekt enkel de bezwaren die handelen over de zaak van de wegen, niet de andere bezwaarschriften.”

Op 17 december 2021 werd de aanvraag voor een omgevingsvergunning met dossiernummer OMV2021187988 ingediend bij de stad door Vanhelmont Guido voor het bouwen van een meergezinswoning met 12 studio’s, te Stadsomvaart zn, tussen nrs. 157 en 161, 3500 Hasselt, kadastraal gekend als 8^e afdeling sectie D, perceel 153M02 en sectie D, perceel 153F04. 

Deze omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen omvat onder meer het wijzigen van buurtweg nr. 78 in de Atlas van de Buurtwegen van Hasselt, ter plekken ook gekend als de Plankenweidevoetweg. Deze wijziging houdt in concreto een verlegging in. Hiervoor werd een gemeentelijk rooilijnplan opgesteld. 

De plannen die betrekking hebben op gemeentelijke rooilijnen werden opgesteld door landmeter-expert Bart Cleuren op datum van d.d. 5 augustus 2020, nl. 

(1)een gemeentelijk rooilijnplan waaruit duidelijk de actuele en de toekomstige rooilijn van de buurtweg, in wezen ook een gemeenteweg, blijkt

(2)topografische kaart, orthofoto en wegenkaart

(3)een uittreksel uit de Atlas van de Buurtwegen. 

De getroffen of betrokken kadastrale percelen en onroerende goederen zijn gedefinieerd als 8^e afdeling sectie D, perceel 153M02 en sectie D, perceel 153F04.

Het schattingsverslag van de waardevermindering/waardevermeerdering van landmeter-expert Peter Gijsen d.d. 10 september 2020 wordt als integraal deel van de plannen aanschouwd.  

Het voorliggend rooilijnplan geeft verdere uitvoering aan artikel 3 en artikel 4 van het Decreet houdende de Gemeentewegen van 3 mei 2019:

(1)De voorliggende verlegging van voetweg 78 zorgt ervoor dat de verbinding behouden blijft. Het segment afgebakend met hoekpunten 01,02,03,04 (rode opvulling) zal afgeschaft worden en vervangen worden voor het segment afgebakend met hoekpunten 05,07,02,06 (groene opvulling). Het gele segment blijft behouden en zal aansluiten op de verlegging. De samenhang van het gemeentelijk trage wegennetwerk blijft hierbij gewaarborgd. Tevens zal de toegankelijkheid voor zachte weggebruikers verbeteren gezien de buurtweg verbreed wordt tot meer dan 3 meter (variabel). De vrije doorrijhoogte is gegarandeerd tot 2m45. 

(2)De voorgestelde verlegging staat den dienste van het algemeen belang, gezien de connectiviteit van het tragewegennetwerk verbeterd wordt. De verbinding tussen Stadsomvaart en de Jongmansstraat blijft gegarandeerd. 

(3)Het behoud van de huidige ligging kon niet geopteerd worden, gezien het een blijvende hypotheek zou vormen op een mogelijke omgevingsvergunning. Bovendien had de originele ligging van de buurtweg in se geen aansluiting meer op het openbaar domein van de Stadsomvaart, maar liep deze dood tegen de gevel van perceel 153G4. Deze situatie wordt in dit dossier rechtgetrokken.

(4)De voorgestelde verlegging geeft invulling aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, waarbij een privaat wooninitiatief wordt gecombineerd met een publieke doorgang, waarmee de leefbaarheid van de stad wordt verbeterd. 

Het decreet gemeentewegen schrijft voor dat het bijhorende schattingsverslag dient opgemaakt te worden door een beëdigd landmeter-schatter aangesteld door de stad. In deze werd echter het schattingsverslag aangeleverd door de heer Peter Gijsen. 

Op dd. 2 oktober 2020 ontvingen we echter van de landmeter-schatter die de stad vertegenwoordigd het formeel advies dat het opgestelde schattingsverslag verantwoord is rekening houdend met artikel 28 van het decreet gemeentewegen. De verlegging binnen eigen perceel met een verbreding van de weg verantwoordt daarboven de gesloten beurs. 

Het openbaar onderzoek betrekkende de omgevingsvergunning, inclusief het rooilijnplan, vond plaats van 28 februari 2022 tot en met 29 maart 2022. Er werden in totaal 8 bezwaarschriften ingediend waarvan 2 identieke bezwaren en 3 andere bezwaren (deels) betrekking hebben op het voorliggend rooilijnplan.

Het bezwaar 2, ingediend door een aanpalende, werd als volgt omschreven voor het deel gaande over het voorliggend rooilijnplan:

 1. Er is een beroepsprocedure aanhangig in Brussel tegen het verplaatsen van de Plankeweidevoetweg. Zolang als er hierover geen uitspraak is gebeurd, kan er sowieso niet gebouwd worden. Het lijkt ons ook onmogelijk dat men een bouwvergunning zou kunnen toekennen bovenop een bestaande weg, waarover nog een beroepsprocedure loopt in Brussel. We zien trouwens het nut niet in van het verleggen van die buurtweg. Het dient alleen, om voor de aanvrager de bouw van de studio’s mogelijk te maken, iets wat om vele redenen niet wenselijk is voor ons.

6. De Plankeweidevoetweg wordt door de bewoners van de huizen gelegen aan de Stadsomvaart gebruikt voor hun garages. Op de plannen is heel vlotjes een auto getekend die op de Plankeweidevoetweg rijdt! Het daar op of uit geraken vanuit de doorgang in het nog te bouwen complex is zo goed als onmogelijk door de te korte bocht.

In verband met bovenstaand bezwaar kan volgende bespreking en weerlegging volgen:

1. In het gemeenteraadbesluit van de omgevingsvergunningsaanvraag met dossiernummer VVO2020/1104-OMV2020143627 werd opgenomen dat de beslissing nietig is wanneer er geen geldige omgevingsvergunning wordt afgeleverd. De aanvraag werd in de beroepsfase ingetrokken waardoor er geen omgevingsvergunning werd afgeleverd en bijgevolg de gemeenteraadsbeslissing ook komt te vervallen, bijgevolg is de beroepsprocedure ook nietig.

6. Deze verlegging én verbreding formaliseert voor het eerst de toegang met een auto. De bereikbaarheid van de achterliggende percelen wordt dus in feite verbeterd. In de originele toestand, waarbij de buurtweg slechts een breedte heeft van 1m20 is de toegang met een gemotoriseerd voertuig eigenlijk nooit mogelijk geweest. 

De draaicirkel wordt uitgezet op het plan en toont aan dat dit haalbaar is voor personenwagens. Er is bijkomend nog ruimte links van de buurtweg die ervoor zorgt dat de bocht zelfs ruimer genomen kan worden dan aangegeven op het plan. 

Het bezwaar 4, ingediend door een aanpalende, werd als volgt omschreven voor het deel gaande over het voorliggend rooilijnplan:

Doorrijhoogte 2m45: ook hiertegen mijn volledige afwijzing, dit is onaanvaardbaar voor de vierde keer. Wat met een verhuiswagen, brandweerwagen, mobilhome, camionette, aanhangwagen……, probeer maar eens langs de geplande weg achterwaarts naar de stadsomvaart uit te rijden. De hoogte is onaanvaardbaar. 

Op het huidige plan is de breedte van de buurtweg vooraan geen 3,15m maar slechts 2,95m en achteraan geen 3,40m maar 3,20m, dit omwille van palen die rechts op de weg komen, dit mocht en kan niet volgens de provincie (verslag provincie 8/08/2014). De palen zijn wel aanwezig op het plan, dit verkleint de draaicirkel naar ons huis.  

In verband met bovenstaand bezwaar kan volgende bespreking en weerlegging volgen:

De doorgangshoogte van 2m45 is voldoende voor de doorgang van plaatselijk autoverkeer te kunnen garanderen, momenteel is de woning ook niet bereikbaar voor vrachtwagens omwille van de beperkte breedte van de doorgang. In uitzonderlijke omstandigheden (vb. verhuis) kan er toestemming gevraagd worden om langs de andere zijde van de buurtweg toegang te verkrijgen. De kolommen hinderen de draaicirkels volgens het plan niet. 

Wat betreft het overbouwen van de buurtweg kan eigenlijk gesteld worden dat de rooilijn van de gemeenteweg niet wordt gewijzigd, verplaatst of opgeheven door deze handeling en dat bijgevolg dit aspect (over de hoogte van de doorgang) eigenlijk niet ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan de gemeenteraad (Decreet gemeentewegen). Vanuit ruimtelijk oogpunt is een doorgang met een hoogte van 2,45 meter voldoende om een wagen te laten doorrijden. Dit kan ook verder binnen de omgevingsvergunning geëvalueerd worden. 

De ruimte voorzien voor de kolommen werd mee opgenomen op het rooilijnplan (20 cm) en bij deze is de voorziene doorrijdbreedte gekend en transparant volgens het rooilijnplan. De breedte wordt voldoende geacht. De kolommen zijn mee opgenomen als wegaanhorigheid van de gemeenteweg om een verhakkelde rooilijn te voorkomen.

Het bezwaar 6, ingediend door een buurtbewoner en aanpalende van de buurtweg, werd als volgt omschreven voor het deel gaande over het voorliggend rooilijnplan:

Er werd een verkoop beslist ten gunste van de aanvrager waar al meer dan 30 jaar een andere ligging van de weg bestaat. Hoe kan een weg met naambord ineens niet meer bestaan (servitude geworden) en ontnomen worden van de jarenlange functies (een servitude weg heeft geen naam, deze wel: Plankeweidevoetweg).

Ik kan zeker niet akkoord gaan met een onderdoorgang van 2,45 m. Op het huidige plan is de breedte aan de straatkant 2,95 m (wat niet wettelijk is) en achteraan 3,20 m (dit verkleint de draaicirkel naar mijn woonst), versmalling omwille van palen die rechts op de weg komen volgens het bouwplan. Ik ben aannemer en mijn camionette is hoger + met mijn aanhangwagen geraak ik niet gedraaid. Een weg mag zomaar niet overbouwd worden.

In verband met bovenstaand bezwaar kan volgende bespreking en weerlegging volgen:

De buurtweg is altijd al een publiekrechtelijke erfdienstbaarheid geweest, wat concreet betekent dat de grondzate wel tot de particulier blijft behoren, maar dat de weg wel een openbaar karakter heeft. Er werd in deze ook niet louter een afschaffing of verkoop beslist maar een verlegging en verbreding binnen het eigen perceel. De weg en zijn functie blijven dus behouden en het algemeen belang wordt dus niet geschaad.

In verband met de hoogte en breedte van de onderdoorgang, zie weerlegging bezwaar 4 hierboven.

De originele breedte van de buurtweg was niet voorzien voor gemotoriseerd verkeerd (meer dan 1m20), de voorziene aanpassing is een verbetering ten opzichte van de bestaande toestand.

Het gedeelte van de buurtweg gelegen achter de panden rechts van het project wijzigt niet. Dit staat als te behouden op het rooilijnplan met een gele indicatie. Het probleem van de draaibeweging situeert zich altijd al ter hoogte van het eigen eigendom en niet ter hoogte van het nieuwe bouwproject. 

Het bezwaar 7 en 8, ingediend door aanpalende, gaande over het voorliggend rooilijnplan, werd als volgt omschreven:

Onder het algemeen inleidend gedeelte:

Ondergetekende tekent bezwaar aan tegen de wijze waarop het openbaar onderzoek gevoerd wordt. De stukken zijn niet behoorlijk raadpleegbaar. Op het Omgevingsloket worden slechts enkel ter zake niet dienstige documenten gepubliceerd. Het overgroot deel ervan bevat geen relevante informatie. Bovendien werden enkel het opmetingsplan Geotec dd. 08.11.2011 in het loket opgenomen en het verslag van de bepaling van de meer- en  minderwaarde begroting niet, noch het verleggingsplan.

Het ter inzage gelegde dossier op het stadhuis was enkel op een computerscherm raadpleegbaar. Het fysieke dossier kon niet voorgelegd worden. In meer werd uitdrukkelijk aangegeven dat er geen foto’s van het scherm mochten genomen worden. Op dergelijke wijze is het onmogelijk een behoorlijk onderzoek van het ter inzage gelegde dossier door te voeren. Zo ontbreekt op bepaalde plannen bijvoorbeeld essentiële maatvoering zodat zelfs de bouwdiepte niet juist bepaald kan worden.

In verband met dit gedeelte van het bezwaar kan volgende bespreking en weerlegging volgen:

Op het omgevingsloket kan men enkele dossierstukken online inkijken, maar privacygevoelige informatie wordt hiervan uitgesloten (vb. persoonsgegevens en auteursrechtelijk beschermde plannen). Het volledige dossier is daarom enkel raadpleegbaar op het stadhuis zelf. De terinzagelegging gebeurde volgens de bepalingen opgenomen in het  Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Dit kan enkel digitaal geraadpleegd worden, gezien er geen mogelijkheid meer is in de omgevingsaanvraagprocedure om een papieren aanvraag in te dienen, er kan dus geen fysiek dossier voorgelegd worden. Bij deze stukken ter inzage in het stadshuis, was het rooilijnplan wel aanwezig. 

Onder punt B in het bezwaarschrift: 

1. Bij akte d.d. 19.04.2012 verleden voor notaris Smeets verkoopt de Stad Hasselt een perceel grond gelegen aan de Stadsomvaart, volgens recent kadastraal uittreksel gekadastreerd sectie D nummer 153/F/4 met een oppervlakte volgens het kadaster van één are drieëndertig centiare (1a33ca), en met een oppervlakte volgens het hiernavermelde opmetingsplan van één are zevenendertig centiare (1a37ca) aan de NV IMMO GEVAN met maatschappelijke zetel te Hasselt, Thonissenlaan 63 bus 1,

vertegenwoordigd door dhr. Freddy VANHELMONT (de huidige aanvrager van de omgevingsvergunning) tegen de prijs van 225,00 euro/m², hetzij in het totaal voor 30.825,00 euro.

2. Aan de akte werd het plan Cleuren d.d. 04.08.2011 gehecht. Dhr. Cleuren is landmeterexpert in dienst van de Stad.

3. Het plan geeft de ligging van de gemeenteweg (destijds buurtweg) nr. 78 verkeerd weer (zie verder). Het opmetingsplan Geotec d.d. 08.11.2011 – dat opgenomen wordt bij het ter inzage gelegde dossier, neemt het plan Cleuren met inbegrip van de ligging van de gemeenteweg zonder meer identiek over en breidt het uit met de opmeting van het perceel 153/m/2 (waarbij zelfs de achtergrens van dit perceel niet bepaald werd). 

4. Alhoewel het perceel op dat ogenblik doorkruist werd door een buurtweg (thans gemeenteweg) en de betrokken percelen bijgevolg op dat ogenblik niet bebouwbaar waren, werd de grond door de Stad anno 2012 verkocht tegen de (toenmalige) prijs van volwaardige bouwgrond en dan nog onder de voorwaarde dat de koper moet zorg dragen voor de verlegging (van het huidig deel) van de gemeenteweg. In de mate dat de verlegging van de gemeenteweg door de Stad niet goedgekeurd zou worden en er voor het betrokken perceel geen omgevingsvergunning tot bouwen uitgereikt wordt, loopt de Stad het risico op een aanzienlijke schadeclaim vanwege de koper/bouwheer. In casu is de Stad zowel bij de beoordeling van de huidige vergunningsaanvraag ten minste belanghebbende partij, zowel voor het verleggen van de gemeenteweg als voor het toekennen van de aanvraag tot bouwen en is ze niet bevoegd om de al dan niet toekenning van de aanvraag onpartijdig te beoordelen. In het andere geval ontstaat er belangenvermenging en gaat zulks in tegen iedere vorm van behoorlijk bestuur.

In verband met bovenstaand gedeelte van dit bezwaar kan volgende bespreking en weerlegging volgen:

De afgeronde vastgoedtransacties die in het verleden hebben plaatsgevonden (zonder een uitspraak te doen over de correctheid van bovenstaande informatie) hebben geen invloed op de huidige voorliggende omgevingsvergunning. De stad is in deze dus ook verder geen belanghebbende partij en kan wel onpartijdig oordelen over de voorliggende omgevingsvergunning, dat ook haar taak is. 

De plannen, opgesteld door een beëdigd landmeter-expert, worden naar eer en geweten opgesteld. Indien er een betwisting bestaat over de correctheid van een plan, moet dit door een college dat bestaat uit meerdere landmeter-experten uitgeklaard worden en kan zonder aanlevering van verdere bewijzen van ‘fouten’ geen ambtelijke uitspraak krijgen.  

Onder punt C. in het bezwaarschrift worden volgende elementen aangehaald: 

1. Blijkens de bindende atlas der buurtwegen heeft de gemeenteweg ter plaatse een breedte van 1,20 m en hoort de zate voor de helft toe aan de aangelande eigenaars.
 In praktijk bezit de buurtweg aldaar sedert meer dan 30 jaar een andere ligging, configuratie en breedte van 3 m of meer. Dat betekent dat de bestaande wegbreedte overeenkomstig art. 10 van het Veldwetboek inmiddels lang verjaard is (o.m. Cass. 20 mei 1983, Pas. 1983, I, p. 1057-1061; Cass. 29 november 1996, RW 1997-1998, p. 225-226; Cass. 4 maart 1974, Pas. 1974, I, p. 683-685; Rb. Turnhout 29 maart 2010, T.Not 2011, p. 377-384).

De jarenlange feitelijke ligging, configuratie en breedte van de gemeenteweg wordt duidelijk weergegeven op onderstaande luchtfoto’s vanaf Geopunt.

2. Volgens de atlas der buurtwegen strekt de buurtweg zich uit vanaf het kruispunt van de buurtweg nr. 64 (thans Windmolenstraat), buurtweg nr. 71 (thans Windmolenstraat) en buurtweg nr. 64 (thans Stadsomvaart) in zuidelijke richting uit tot ver voorbij de huidige Kunstlaan.

3. Aan de betrokken buurtweg werd nooit enige goedgekeurde wijziging aangebracht: meer bepaald geen verlegging, noch afschaffing. Dat betekent dat de ligging en de configuratie van deze gemeenteweg moet overeenstemmen met de atlas en deze buurtweg nog steeds onveranderd moet bestaan.

Vastgesteld wordt dat voorbij het goed van ondergetekende de buurtweg verder in de richting van de huidige Kunstlaan dwars door de gebouwen op perceel nr 154/y/2 loopt en derhalve niet anders dan besloten kan worden dat deze gebouwen niet overeenkomstig de regelgeving werden ingeplant en dus de (eventueel) afgeleverde bouwvergunning onwettig is.

Tevens dient vastgesteld te worden dat de buurtweg eveneens de bebouwde percelen nummers 153/y/2 153/k/4 en 153/g/4 doorkruist zonder dat die ter plaatse werd afgeschaft hetgeen impliceert dat ook deze bouwvergunningen onrechtmatig werden afgeleverd.

4.Volgens de atlas der buurtwegen situeert de buurtweg zich vanaf het kruispunt van de buurtweg nr. 64/deel (thans Windmolenstraat), buurtweg nr. 71 (thans Windmolenstraat) en buurtweg nr. 64/deel (thans Stadsomvaart) in zuidelijke richting uit tot ver voorbij de huidige Kunstlaan (zie hoger).

5. De atlas van de buurtwegen is ook na het Decreet Gemeentewegen zowel voor de Stad als de aangelanden bindend voor wat de ligging, breedte én configuratie van een gemeenteweg betreft. 

6. De verkeerde situering van de gemeenteweg op het plan Cleuren blijkt ook eenduidig uit de georefering door de diensten van de Provincie Limburg van de atlas der buurtwegen op het kadastraal plan (of GRB?). Het is overduidelijk dat de betrokken buurtweg ten opzichte van de oostelijke perceelsgrenzen met de kadastrale percelen 153/f/4, 154/x/2, 154/f/2, etc. een behoorlijk stuk oostelijker gesitueerd is dan het plan Cleuren aangeeft. Het plan Cleuren dient de juridisch bestaande toestand weer te geven en alle andere feitelijke terreingegevens. 

De achtertuin van het perceel 153/x/2 wordt aan de noordoostelijke kant afgesloten door een omheining in betonnen palen en platen met een hoogte van ca. 2 m en aan de oostelijke zijde door een haag. Deze worden op het plan niet afgebeeld maar vormen wel belangrijke obstakels bij het manoeuvreren (zie verder).  

Het plan Cleuren geeft de bestaande toestand o.m. qua afsluitingen onvolledig weer. Zijdelings (noordoost) is het perceel 153/x/2 thans afgesloten door een afsluiting in betonnen palen en platen met een hoogte van ca. 2 m en aan de achterzijde door een levende haag die door haar uitgroei de toegang tot de eigendom van ondergetekende met regelmaat bijkomend bemoeilijkt. 

Bovendien wordt op het plan Cleuren een streeplijn aangeduid die niet op de legende van het plan voorkomt en waarvan dus niet geweten is wat die streeplijn inhoudt, te meer die streeplijn door de voorbouw van ondergetekende werd getrokken. 

Het plan Cleuren kan door ondergetekende niet aanvaard worden.

7. Volgens het in openbaar onderzoek gelegd plan Cleuren wordt de gemeenteweg gesitueerd voor een (klein)deel op het huidig perceel 153/g/4 en mondt deze buurtweg rechtstreeks uit op de buurtweg nr. 64/deel (thans Stadsomvaart). Het plan Cleuren is opgesteld uitgaande van het kadastraal plan dat duidelijk niet overeenstemt met de gegevens van de atlas der buurtwegen die tegensprekelijk is aan partijen. Gelet op het gebrek aan enige juridische waarde van het kadastraal plan en de juridisch bindende atlas der buurtwegen werd het openbaar onderzoek georganiseerd op basis van onjuiste gegevens ten minste voor wat de ligging van de weg betreft. 

Het plan Cleuren stemt voor wat de ligging van de buurtweg betreft bijgevolg niet overeen met de bindende atlas der buurtwegen. Het plan waaromtrent het openbaar onderzoek wordt gevoerd is verkeerd.

8. Overeenkomstig art. 30, 1ste lid van het decreet Gemeentewegen verzoekt ondergetekende de Stad in deze omstandigheden dan ook om over te gaan tot de (tegensprekelijke) afpaling van de huidige gemeenteweg (vroegere buurtweg) nr. 78 ten minste vanaf zijn eigendom tot aan de Stadsomvaart en zulks alvorens er sprake kan zijn van enige wijziging aan de gemeenteweg.

9. Het plan Cleuren voldoet niet aan artikel 16, §3, 2° van de Decreet Gemeentewegen. Op het (kadastrale) perceel waarop de verlegging doorgevoerd wordt, bevinden zich alle nutsleidingen (riolering, waterleiding, elektriciteit, kabel tv, internet, etc.) ten behoeve de achterliggende eigendom van ondergetekende. Deze zijn ten minste voor een gedeelte gesitueerd op (onder) de gemeenteweg in kwestie. Deze (ondergrondse) leidingen worden niet afgebeeld op het plan Cleuren (noch op het plan Geotec).

10. Aangezien het openbaar onderzoek dat thans georganiseerd wordt, uitgaat van pertinent verkeerde gegevens en essentieel ontbrekende elementen is het openbaar onderzoek alleszins voor wat de verlegging van de gemeenteweg betreft nietig.

11. Het schattingsverslag (overeenkomstig art. 28 van het Decreet Gemeentewegen) stelt dat de meer- en minderwaardevergoeding ten gevolge van het verplaatsen van de gemeenteweg gelijk is aan 800,00 euro en dat ze ingevolge art. 28, §2(, 5de lid) van het Decreet Gemeentewegen elkaar neutraliseren.

12. Het plan Geotec d.d. 08.11.2011 werd opgesteld door landmeter-expert Gijsen in opdracht van de vergunningsaanvrager c.q. een vennootschap waarin de vergunningsaanvrager bestuurder is. Het schattingsverslag Gijsen werd opgesteld op verzoek van Gevan Immo met maatschappelijke zetel te Hasselt, Thonissenlaan 63 bus 1, zijnde de koper van het perceel (zie hoger).  

13. In meer: artikel 28, §2 van het Decreet Gemeentewegen bepaalt dat de waardevermeerdering of de waardevermindering ten gevolge van (o.m.) de verplaatsing van een gemeenteweg moet opgesteld worden door een landmeter-expert die door de gemeente wordt aangesteld. Blijkens het verslag Gijsen (pg. 3: I. Opdracht) is zulks geenszins het geval aangezien het verslag werd opgesteld op verzoek van Gevan Immo.  

14. Voorgaande wekt ten minste een schijn van partijdigheid, waardoor het verslag onaanvaardbaar is.

15. Art. 28, §2, 2de lid van het Decreet Gemeentewegen bepaalt: “Bij de berekening van de waardevermindering of de waardevermeerdering wordt onder meer rekening gehouden met het verschil in venale waarde, ….” In het verslag Gijsen wordt op geen enkele wijze rekening gehouden met het verschil in venale waarde van het goed vóór en ná de verlegging van de gemeenteweg. Het perceel kan overeenkomstig het BPA “Castorwijk nr 15” sexto vóór de verlegging zelfs niet als parking gebruikt worden, zoals zulks thans constant het geval is. De normale verkoopwaarde( m.a.w. de prijs die een normale, voldoende ingelichte liefhebber voor een goed wil geven) is derhalve erg miniem. Ná de verlegging komt de eigendom echter in aanmerking voor bebouwing met appartementen in 3 volwaardige verdiepingen met een bijkomende dakverdieping. Het verschil in venale waarde vóór en ná de verlegging van de gemeenteweg is alzo dermate significant dat er geenszins sprake kan van zijn dat de minderwaardevergoeding de meerwaardevergoeding zou elimineren. Daarenboven wordt vastgesteld dat de waardering van de zogenoemde welvoegelijkheidsvergoeding (een term die trouwens in het decreet Gemeentewegen niet gedefinieerd noch gebruikt wordt) in het verslag nergens enigszins gemotiveerd wordt. Alleen dat al is op zich volstrekt onaanvaardbaar.

16. Het schattingsverslag Gijsen kan onder geen enkel beding weerhouden worden. Dit verslag is pertinent onjuist, benadeelt financieel niet alleen ondergetekende als inwoner van de Stad maar ook alle inwoners van de Stad en zulks is onaanvaardbaar. De aanvaarding van dit rapport maakt alleszins geen deel uit van behoorlijk en voorzichtig bestuur.

17. Zoals eerder gesteld, is het goed van ondergetekende enkel gedeeltelijk, thans reeds zeer moeilijk ontsloten en alleen bereikbaar vanaf de Stadsomvaart. Gelet op de configuratie en de bebouwing van het betrokken goed, en alle andere betrokken eigendommen én het actueel gebruik van de erfdienstbaarheid is het nu reeds zeer moeilijk om zelfs met een gewone personenwagen de eigendom van ondergetekende te bereiken. Zulks kan thans alleen maar via een voorwaartse inrijbeweging en achterwaarts uitrijden hetgeen niet alleen een probleem geeft rekening houdende het actueel (wederrechtelijk) gebruik van het perceel 153/f/4 maar ook omtrent de verkeersveiligheid langs de Stadsomvaart.

18. Bovendien wordt de buurtweg aan de zuidzijde ter hoogte van het perceel 154/y/2 middels twee ijzeren palen afgesloten zodat de buurtweg daardoor enkel toegankelijk is voor voetgangers en tweewielers. 

19. Het voorstel tot verlegging houdt totaal geen rekening met de actuele behoefte tot ontsluiting van het goed van ondergetekende. Integendeel, het geformuleerde verleggingsvoorstel leidt ertoe dat in de toekomst het goed van ondergetekende – rekening houdende met de voorgestelde breedte en de configuratie – in praktijk met geen enkel voertuig en enkel nog te voet bereikbaar is. Bijgevolg is van een normaal gebruik van het goed in kwestie helemaal geen sprake meer.  De voorgestelde nieuwe ligging van de buurtweg maakt het door de voorgestelde breedte en de configuratie onmogelijk om de eigendom van ondergetekende met eender welk voertuig nog te bereiken.  

Een middenklasse wagen heeft een gemiddelde wielbasis van 2,72 m. De rijlijn (uiterste draaicirkel van de wielen) bedraagt overeenkomstig 5,67 m met een maximale veeglijn van 0,35 m zoals afgebeeld op onderstaande figuur. Ondergetekende heeft de minimale sleeplijn, de maximale rijlijn en de maximale veeglijn van zo een gemiddelde wagen geprojecteerd op de bestaande toestand. Dat geeft volgend resultaat:

Rekening houdende met de bestaande breedte van de buurtweg zoals aangegeven op het plan Cleuren ad 3,08 m van de buurtweg (en niet met de juridische breedte ad 1,20 m) bedraagt de straal van de rijlijn 5,20 m, hetgeen 0,47 m minder is dan de strikt benodigde 5,67 m. En dan wordt er nog geen rekening gehouden met de veeglijn, noch de sleeplijn. Zelfs al zou de houten afsluiting verdwijnen, dan nog is het onmogelijk met een gemiddelde personenwagen – laat staan zelfs met een lichte vrachtwagen – om de eigendom van ondergetekende te bereiken. 

Zoals hiervoor duidelijk aangetoond wordt, is het voorwaarts inrijden reeds onmogelijk, laat staan dat een achterwaartse inrijbeweging mogelijk is. 

Bovendien, als op de eigendom van ondergetekende 2 wagens aanwezig zijn, rest er geen enkele manoeuvreerruimte meer. Ook in geval ondergetekende dat deel voortuin wil of – omwille van welke redenen dan ook – moet herinrichten, wordt manoeuvreren op eigen terrein onmogelijk.

20. Elementaire en noodzakelijke dienstverlening wordt onmogelijk. Een doorsnee ziekenwagen heeft een hoogte van méér dan 2,45 m (bijvoorbeeld: een ziekenwagen 4X2 heeft een hoogte van 2,667 m) en kan bijgevolg onder de doorgang niet passeren, laat staan de bocht aan de achterzijde nemen. Een gewone brandweerwagen kan in geen enkel geval het goed van ondergetekende bereiken. 

Dat betekent dat de eigendom van ondergetekende een behoorlijke minderwaarde ondergaat indien de vergunning zou uitgereikt worden. Het spreekt voor zich dat die minderwaarde op de Stad verhaald zal worden.

21. Na de verlegging van de gemeenteweg en de bebouwing wordt de hoogte van de doorgang beperkt tot 2,45 m. Dat impliceert niet alleen een bijkomende gebruiksbeperking van de weg maar tevens dat het gedeelte van de gemeenteweg in verticale richting moet worden afgeschaft. De huidige aanvraag houdt uitsluitend de (horizontale) verlegging van de gemeenteweg in en niet de afschaffing van een gedeelte ervan in verticale zin. 

22. In acht genomen de actuele noodzaak tot ontsluiting van het betrokken goed moet vastgesteld worden dat zelfs deze niet voldoet aan de essentieel noodzakelijke behoefte(n). De voorgestelde verlegging van de buurtweg maakt het feitelijk onmogelijk om het betrokken goed naar de vigerende normen nog te bereiken. In dit verband wordt integraal verwezen naar art. 682 B.W. De geplande toegangsmogelijkheden beantwoorden geenszins aan deze vereisten, laat staan dat de voorgestelde gewijzigde ontsluiting daaraan enigszins zou kunnen beantwoorden.

23. De betrokken buurtweg werd aan de zuidkant van het betreffende goed middels ijzeren paaltjes feitelijk afgesloten zonder dat aan ondergetekende daarvan enige kennisgeving werd gedaan, laat staan daaromtrent enige inspraak heeft gekend. Daardoor is zijn goed aan de zuidkant feitelijk onbereikbaar geworden.

24. Dit alles leidt tot het feit dat zijn goed – mede door de beperkte breedte en hoogte na de  verlegging van de gemeenteweg – helemaal niet meer bereikbaar is voor hulpdiensten (politie, brandweer, ambulance, …). Het goed van ondergetekende is na de uitvoering van de voorliggende vergunningsaanvraag zelfs niet meer bereikbaar met grotere voertuigen zoals bestelwagens (een normale bestelwagen zoals bijvoorbeeld een Mercedes Sprinter Loader met bagagedrager is reeds hoger dan 2,45 m), campingwagen, (verhuis)vrachtwagens, etc. Dat alles leidt ertoe dat zelfs actueel het goed voor elementaire en essentiële dienstverlening niet (meer) bereikbaar is.

25. De verlegging van de buurtweg maakt door de voorgestelde afmetingen en configuratie de situatie nog extremer. De draaicirkel voor voertuigen aan de achterkant van het geplande gebouw is veel te klein om het goed van ondergetekende naar behoren te ontsluiten.

26. Alle nutsvoorzieningen (gas, elektriciteit, water, etc.) ten behoeve van bovenvermeld pand zijn gesitueerd in de zate van de buurtweg (zie hoger) en op het perceel 154/f/4 vormen ze een (conventionele) erfdienstbaarheid. In dit verband wordt gewezen op art. 3.121 t.e.m. 125 nieuw BW. Tot op heden werd daaraan (door de vergunningsaanvrager) geen enkel gevolg aan gegeven. Maar hiermee dient bij het beoordelen van de vergunningsaanvraag zonder twijfel rekening mee gehouden te worden. 

27. Het verleggen van de gemeenteweg impliceert dat ook alle nutsvoorzieningen zullen moeten verlegd worden. Nergens wordt vermelding gemaakt wie de kosten daarvan zal moeten voor zich nemen, noch wie de schadevergoeding ingevolge de nadelige gevolgen van zulk een verplaatsing voor zich moet nemen. Het dossier is onvolledig.

In verband met dit gedeelte van de bezwaren kan volgende bespreking en weerlegging volgen:

Bezwaren 1 tot en met 10 handelen in se allemaal over de juridische ligging van de buurtweg. Eerst en vooral dient er de vergissing rechtgezet te worden dat het rooilijnplan werd opgesteld door Geotec. Het rooilijnplan werd opgemaakt door de beëdigd landmeter-expert Bart Cleuren. 

Zoals de bezwaarindiener vermeldt klopt het inderdaad dat 'Aan de betrokken buurtweg werd nooit enige goedgekeurde wijziging aangebracht: meer bepaald geen verlegging, noch afschaffing. Dat betekent dat de ligging en de configuratie van deze gemeenteweg moet overeenstemmen met de atlas en deze buurtweg nog steeds onveranderd moet bestaan.' Derhalve dat er mogelijks onwettige vergunningen zijn afgeleverd op andere percelen dan het betrokken perceel in deze omgevingsvergunning, vormt geen onderdeel van dit dossier. 

Het al dan niet 30 jaar gebruik door het publiek van een andere zate dient ook met alle middelen van bewijs en recht aangetoond te worden in een uitvoerbare rechterlijke uitspraak. Bovendien kunnen er geen gemeentewegen gewijzigd worden zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad (Art.8 decreet gemeentewegen).

De bezwaarindiener suggereert hier ook dat het rooilijnplan verkeerde informatie zou bevatten en op basis van het kadaster zou ingetekend zijn. Thans zijn hier niet voldoende bewijzen voor. Het rooilijnplan wordt geacht te vertrekken van de juridische ligging van de Atlas van de Buurtwegen, wat in deze ook het geval hoort te zijn. Het plan werd derhalve ook opgesteld door een beëdigd landmeter-expert die dergelijke plannen naar eer en geweten opstelt. Er is op dit ogenblik geen indicatie dat het plan en de inmetingen niet conform de correcte juridische grens zijn. Het plan, dat ook tijdens het openbaar onderzoek ter inzage lag, wordt geacht correct te zijn.  Zoals hierboven ook reeds vermeld: Indien er een betwisting bestaat over de correctheid van een plan, moet dit door een college dat bestaat uit meerdere landmeter-experten uitgeklaard worden en kan zonder aanlevering van verdere bewijzen van ‘fouten’ geen ambtelijke uitspraak krijgen. 

Specifiek in verband met puntje 9 in dit bovenstaande bezwaar, dat het plan niet voldoet aan het decreet gemeentewegen is niet correct. Het decreet gemeentewegen schrijft namelijk voor:
§ 3. In voorkomend geval bevat het rooilijnplan de volgende aanvullende elementen:
1° een berekening van de eventuele waardevermindering of waardevermeerdering van de gronden ten gevolge van de aanleg, wijziging of verplaatsing van een gemeenteweg overeenkomstig artikel 28;
 2° de nutsleidingen die door de wijziging of verplaatsing van de gemeenteweg op private eigendom zullen liggen.

De nutsleidingen zijn dus aanvullend en enkel van toepassing om te visualiseren als deze door de verplaatsing van de gemeenteweg op private eigendom komen te liggen. Binnen het vergunningstraject wordt opgenomen dat de nutsleidingen onder het nieuwe traject van de buurtweg moeten komen te liggen. 

Bovendien doet de klachtindiener uitspraken over de locatie van de buurtweg gebaseerd op een digitale overlay van ingescande en gegeorefereerde kaarten (Atlas van de Buurtwegen) ten opzichte van andere digitale bronnen (GRB, digitale Kadaster). Op basis van deze digitale overlay kan en mag er geen uitspraak gedaan worden over de exacte ligging van grenzen (rooilijnen, maar ook andere grenzen), gezien er altijd een zekere foutenmarge bestaat in deze digitale omgeving. De éxacte locatie van een buurtweg kan énkel op terrein bepaald worden door een beëdigd landmeter-expert, die op basis van alle informatie voorhanden en met de correcte technieken hierover een uitspraak doet. In deze is dat ook zo uitgevoerd. 

Bezwaren 11 tot en met 16 hebben betrekking op het schattingsverslag dat volgens de bezwaarindiener niet kan weerhouden worden omwille van onjuiste en onvolledige motivatiegronden. Er wordt verwezen naar een significant verschil in venale waarde dat niet correct werd geraamd. Thans moet hier ook de wetgeving (artikel 28) van het decreet gemeentewegen volledig geïnterpreteerd worden: Waardeverminderingen en waardevermeerderingen ingevolge wijzigingen of verplaatsingen van een gemeenteweg op een goed van dezelfde eigenaar door de toepassing van dit decreet worden geacht elkaar te neutraliseren. De oppervlakte van het nieuwe tracé is hierbij zelfs groter dan het afgeschafte deel. De verlegging binnen eigen perceel met een verbreding van de weg verantwoord de gesloten beurs. 

Het decreet gemeentewegen schrijft voor dat het bijhorende schattingsverslag dient opgemaakt te worden door een beëdigd landmeter-schatter aangesteld door de stad. In deze werd echter het schattingsverslag aangeleverd door de heer Peter Gijsen. Op dd. 2 oktober 2020 ontvingen we echter van de landmeter-schatter die de stad vertegenwoordigd het formeel advies dat het opgestelde schattingsverslag verantwoord is rekening houdend met de artikel 28 van het decreet gemeentewegen. De verlegging binnen eigen perceel met een verbreding van de weg verantwoordt daarboven de gesloten beurs.

Bezwaren 17 tot en met 27, tot slot, hebben als onderwerp de ontsluiting van het perceel van de bezwaarindiener, zowel in de breedte als in de hoogte. 

De bezwaarindiener zegt dat in de toekomst zijn eigendom niet meer met een gemotoriseerd voertuig bereikbaar zal zijn. Deze uitspraak is niet waar vermits de weg niet enkel verplaatst wordt maar ook verbreed wordt van een breedte van 3m15 ter hoogte van de Stadsomvaart tot een breedte van 3m58 ter hoogte van de draai naar het te behouden gedeelte van de weg. Deze verlegging én verbreding formaliseert dus voor het eerst de toegang met een auto. De bereikbaarheid van het goed van de bezwaarindiener wordt dus in feite verbeterd. In de originele toestand, waarbij de buurtweg slechts een breedte heeft van 1m20 - waar de bezwaarindiener ook zelf melding van maakt in bezwaren 1 t.e.m. 10 - is de toegang met een gemotoriseerd voertuig eigenlijk nooit mogelijk geweest. 

De bereikbaarheid van het goed van de bezwaarindiener via de zuidzijde en de plaatsing van ijzeren paaltjes valt in principe buiten dit dossier, maar reguleert in feite enkel de wettelijke breedte van 1m20. Een breedte die enkel haalbaar is voor inderdaad, voetgangers en fietsers. 

De draaicirkel wordt uitgezet op het plan en toont aan dat dit haalbaar is voor personenwagens. Er is bijkomend nog ruimte links van de buurtweg die ervoor zorgt dat de bocht zelfs ruimer genomen kan worden dan aangegeven op het plan. 

Wat betreft het overbouwen van de buurtweg kan bovendien gesteld worden dat de rooilijn van de gemeenteweg niet wordt gewijzigd, verplaatst of opgeheven door deze handeling en dat bijgevolg dit aspect (over de hoogte van de doorgang) eigenlijk niet ter goedkeuring moet worden voorgelegd aan de gemeenteraad (Decreet gemeentewegen). Vanuit ruimtelijk oogpunt is een doorgang met een hoogte van 2,45 meter voldoende om een wagen te laten doorrijden. Dit kan ook verder binnen de omgevingsvergunning geëvalueerd worden. 

In geval van een verhuiswagen,… en dienstverlening (politie, brandweer, ambulance) kan er gebruik worden gemaakt van de brandweg op het aanpalende perceel 154Y2. In uitzonderlijke omstandigheden (vb. verhuis) kan er toestemming gevraagd worden om langs deze zijde van de buurtweg toegang te verkrijgen.

Er wordt niet aangetoond dat het manoeuvreren en voorwaarts uitrijden niet mogelijk is. Op het eigen perceel is er ook ruimte om het manoeuvreren mogelijk te maken.

In verband met de lokalisatie van de nutsleidingen – hier wordt binnen het vergunningstraject voldoende aandacht aan geschonken en zal opgenomen worden dat de nutsleidingen onder het nieuwe traject van de buurtweg moeten komen te liggen. 

Het decreet van de Vlaamse regering houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019; 

Het decreet lokaal bestuur van 22 december 2017 en latere wijzigingen; 

Het bestuursdecreet van 7 december 2018 betreffende  openbaarheid van bestuur; 

De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen; 

Het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van ruimtelijke ordening; 

De Vlaamse Codex ruimtelijke ordening;

Het omgevingsdecreet;