Het handelspand op de site van het Beukenhof staat nu enige tijd terug leeg. In functie van het goed onderhoud van het stadspatrimonium en efficiënt ruimtegebruik is het belangrijk dat hier terug een zinvolle invulling gegeven wordt, die past in de site Beukenhof.
Het betreft hier het handelspand gelegen te Sint-Lambrechts-Herkstraat 69, 3500 Hasselt, tevens gekend als Hasselt, Afdeling 10, Sectie B, nr. 474G en nr. 476R2deel.
In de zitting van 23 december 2021 keurde het college van burgemeester en schepenen reeds de opstart van het erfpachtdossier goed. In navolging daarvan werd er een schattingsverslag aangevraagd bij een beëdigd landmeter-expert volgens raamcontract en werd er samen met de interne betrokken diensten gunningscriteria en voorwaarden voor erfpacht besproken. Op basis hiervan werd er verder gewerkt aan een projectdossier en ontwerp erfpachtakte waarin volgende items zijn opgenomen: Algemene bepalingen, ruimtelijk kader en randvoorwaarden, gunningscriteria, erfpachtvoorwaarden en verplichte bijlagen.
In de zitting van 31 maart 2022 werd door het college van burgemeester en schepenen ook de aanstelling van notariskantoor Gilissen en Janssen (Luikersteenweg 165, 3500 Hasselt) en COVAST, cvba die de openbare erfpacht organiseert met als doel de meest geschikte kandidaat-erfpachter op te leveren, reeds goedgekeurd.
In dit besluit zal het projectdossier en de erfpachtvoorwaarden voorgelegd worden.
De stad Hasselt wenst het Beukenhof in erfpacht te geven aan een derde partij:
- die zelf de benodigde financiële middelen kan samenbrengen om het gebouw op te waarderen
- die het gebouw een bestemming kan geven met een invulling hoofdzakelijk gericht op uitbating en gemeenschapsvoorzieningen
conform de modaliteiten zoals in de bijhorende projectbundel omschreven (hier als bijlage).
In functie van het goed onderhoud van het stadspatrimonium en efficiënt ruimtegebruik is het belangrijk dat hier terug een zinvolle invulling gegeven wordt, die past in de site Beukenhof en de verwevenheid met de lokale gemeenschap terug kan verhogen.
Er wordt daarbij een bijzondere aandacht gevraagd voor:
- de draagkracht (natuur- en erfgoedwaarde en het mobiliteitsprofiel) van de omgeving
- de publieke functie van het park
- verwevenheid met de lokale gemeenschap (Sint-Lambrechts-Herk)
- de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de architecturale kwaliteiten
- familiaal georiënteerde uitbating met democratische prijzen;
De kandidaat erfpachter zal in zijn projectdossier dan ook moeten aantonen dat zijn beoogde project voldoende inspeelt op deze projectambities.
Om de geschikte kandidaat te selecteren maken we gebruik van 3 gunningscriteria (géén procedure overheidsopdracht):
- Visie invulling en algemene kwaliteit projectvoorstel (40 punten)
- Ontwikkelingsformule (30 punten)
- Jaarlijks canon (bieding) (30 punten)
De beoordelingscommissie zal bestaan uit:
- Minimum 1 medewerker van de dienst Grondbeleid- Patrimonium
- Minimum 1 medewerker van de dienst Gebouwen
- Minimum 1 medewerker van de dienst Economie
- Minimum 1 medewerker van de dienst Vergunningen
Voor de concrete invulling van deze criteria verwijzen we naar de projectbundel als bijlage.
Gezien de grootteorde van het te investeren bedrag om het pand terug uitbatingsvriendelijk te maken, is er een erfpachttermijn van 33 jaar zodat het voor de toekomstige erfpachter ook een realistisch en rendabel project is.
De erfpachter moet een jaarlijkse vergoeding (canon) betalen. Deze canon is de minimumvergoeding en blijft verschuldigd gedurende de ganse duur van de overeenkomst, ongeacht de aard van het project. Deze canon zal afhankelijk zijn van de bieding van de kandidaat erfpachter met een minimum van € 7100 per jaar. Dit bedrag werd berekend op basis van 2% van de venale waarde van het pand (volgens schattingsverslag 2022HA01 opgesteld door Bart Severi, aangesteld door stad Hasselt). Gezien de gemeenschapsfunctie die hier gerealiseerd moet worden, is de 2% te verantwoorden, gezien het een sociaal relevant doel moet dienen.
Om dit te realiseren, zal dit pand via het raamcontract met COVAST in de markt gezet worden, om via publieke oproep een geschikte kandidaat-erfpachtnemer te vinden. De erfpacht van het handelspand Beukenhof geschiedt om reden van algemeen nut.
De goederen die in erfpacht zullen gegeven worden zijn een onroerend goed, een handelshuis met grond, gelegen Sint-Lambrechts-Herkstraat 69 te 3500 Hasselt, gekadastreerd sectie B;
- perceelnummer 474/ G/ P0000, HANDELSHUIS (lot 1)
- perceelnummer 476/R2/P0000/ deel (lot 2)
Zoals ook weergegeven op bijgevoegd opmetingsplan opgesteld door beëdigd landmeter-expert Bart Cleuren op 31/01/2022. Hierbij moet het lot 2 (gele kleur) nog afgesplitst worden van het grotere geheel via een prékadastratie. Dit zorgt ervoor dat de toekomstige erfpachter niet enkel het gebouw ter beschikking heeft, maar ook het bijhorende terras en een reservezone van 2 meter rond het gebouw voor mogelijke technische installaties.
De projectbundel, zoals eerder vermeld als bijlage, beschrijft in detail het project en de project timing en wat er van de kandidaat-erfpachter verwacht wordt.
Tevens werd er ook al een ontwerp erfpachtakte opgesteld die de bindende voorwaarden vastlegt. Op basis van het geselecteerde projectvoorstel en de geselecteerde kandidaat-erfpachter, dient deze akte na toewijzing nog verfijnd te worden.
Aan de gemeenteraad wordt gevraagd goedkeuring te geven aan deze documenten.
Na goedkeuring van dit besluit, zullen volgende stappen in het dossier genomen worden:
- In de markt brengen van het pand via het raamcontract met COVAST
- Publicatieperiode – bezoeken organiseren, kandidaten rondleiden & informeren (± 3 maanden - indien nodig met verlenging als er geen kandidaten zich aanbieden)
- Verzamelen van alle vergunningsgerelateerde vragen; 1 terugkoppelmoment
- Beslissend beoordelingsmoment op basis van de gedefinieerde gunningscriteria en aanleveren van geschikte erfpachtnemer (± 1 maand)
- Toewijzing door college van burgemeester en schepenen
- Eindbeslissing en goedkeuring erfpacht en erfpachtakte door college van burgemeester en schepenen en de gemeenteraad
- Ondertekening van de erfpachtakte en bijhorende administratie
Het Bestuursdecreet van 7 december 2018, Titel II, hfdst. 3
Het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikels 326 tot en met 341 betreffende het bestuurlijk toezicht.
De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen, en latere wijzigingen.
Erfpacht onroerend goed (=opbrengst)
Minimale jaarlijkse vergoeding (canon) = 2% van de venale waarde (€ 355.000)=€ 7.100
Totale duurtijd erfpacht = 33 jaar
Totale minimale inkomst bedraagt dan ook € 234.300 (€ 7.100/jaar x 33 jaar).
Te boeken op MJP001147 = BA - Vergoeding overeenkomsten onroerende goederen (verhuring, erfpacht, opstal, concessie …)
Prijs conform schatting dd. 19 januari 2022 opgesteld door landmeter-expert Bart Severi (dossier 2022HA01).
De waardering voor dit dossier is gebaseerd op een analytische berekening (rekening houden met een ruwe kostenraming van de renovatiewerken) en een rentabiliteitsberekening met potentiële huurwaarde na werken.
De gemeenteraad keurt de prijs en voorwaarden voor de toekomstige erfpacht, dit voor percelen gelegen te Sint-Lambrechts-Herkstraat 69 te 3500 Hasselt, gekadastreerd sectie B - perceelnummer 474/ G/ P0000 (lot 1) en perceelnummer 476/R2/P0000/deel (lot 2) met een totaal van 6a53ca zoals aangeduid op het opmetingsplan dd.31/01/2022 opgesteld door beëdigd landmeter-expert Bart Cleuren, goed.
Bij de openbare procedure is er recht van hoger bod mogelijk.
In de zitting van 31 maart 2022 (2022_CBS_01139) keurde het college van burgemeester en schepenen reeds goed dat COVAST cvba de openbare erfpacht organiseert met als doel de meest geschikte kandidaat-erfpachter op te leveren. De uitvoering van deze opdracht moet gebeuren overeenkomstig de lastvoorwaarden vastgelegd in het bestek met nr. 2020-0149-01 van 11 september 2020 (2020_CBS_03242).
De minimale jaarlijkse vergoeding (canon) bedraagt € 7.100, jaarlijks te indexeren volgens de gezondheidsindex.
Eerder keurde het college van burgemeester en schepenen in de zitting van 31 maart 2022 (2022_CBS_01139) de aanstelling van notariskantoor Gilissen en Janssen (Luikersteenweg 165, 3500 Hasselt), goed. Deze notaris zal het dossier afhandelen en op zijn beurt de authentieke akte verlijden. Alle kosten met betrekking tot deze akten vallen ten laste van de erfpachter(s).
De gemeenteraad machtigt het college van burgemeester en schepenen om:
De Algemene Administratie voor de Patrimoniumdocumentatie wordt ontslagen om ambtshalve inschrijving te nemen om welke redenen het ook mag wezen.
Deze openbare erfpacht geschiedt dan ook voor het algemeen nut.
De erfpacht wordt verleend en aanvaard voor een termijn van drieëndertig (33) jaar.
Alle kosten en rechten, voortvloeiend uit de af te sluiten overeenkomst, evenals de kosten voortvloeiend uit het verlijden van de authentieke erfpachtakte, de registratierechten, de overschrijvingskosten der hypotheken en andere, vallen ten laste van de gekozen kandidaat-erfpachter.
De gemeenteraad keurt bijhorend projectdossier met beschrijving van de valorisatieprocedure, de bijlagen en het ontwerp van de erfpachtovereenkomst, goed.