2021_GR_00100 - Openbare verkoop A.C. Thonissen ("Winterthur") - Vaststellen nieuwe prijs en voorwaarden en aanstelling COVAST - Goedkeuren

Opbrengst - Verkoop onroerend goed, A.C. Thonissen ("Winterthur):

Geraamde inkomst: minimaal €4.064.375,00 euro

MJP003513

Prijs conform herschatting opgesteld door landmeter-expert Jean-Pierre Leenen dd. 21 maart 2020 (dossier 165).

Sinds de verhuis van de stadsdiensten naar het nieuwe stadskantoor staat het onroerend goed  A.C. Thonissen ("Winterthur) leeg. Gezien de eigen stadsdiensten geen nood meer hebben aan dit gebouw wenst de stad het openbaar te verkopen. Hiertoe keurde het college van burgemeester en schepenen in de zitting van 6 september 2018 (2018_CBS_03221) het akkoord tot opstart dossier en aanstelling notaris voor de organisatie van een openbare verkoop, goed. Vervolgens keurde gemeenteraad in de zitting van 25 juni 2019 (2019_CBS_00204) de prijs en voorwaarden (verkoopsvoorwaarden) goed ter organisatie van een online openbare verkoop via Biddit. Door de organisatie van een online openbare verkoop werd gepoogd een nog groter publiek aan te trekken, waarbij een biedperiode tussen 16 oktober 2019 en 24 oktober 2019 kon dienen om het 'opbieden' uit te lokken. Helaas werd er geen enkel bod uitgebracht, wat maakte dat een analyse van de eerste openbare verkoop noodzakelijk was.

Het A.C. Thonissen ("Winterthur") betreft een burelenclomplex in twee delen, waarvan één deel gelegen is aan de Thonissenlaan 20-26 en het andere aan de Burgemeester Bollenstraat 13 - 15. Het is gekadastreerd onder Hasselt 7de afdeling, sectie G, nr. 475/T. Het kantoor werd gebouwd in 1993. De totale perceelsoppervlakte bedraagt circa 13a 10ca. Tussen de twee delen is een binnentuin gelegen. De delen zijn op de 1ste verdieping met elkaar verbonden met twee glazen wandelgangen. In de ondergrond is één grote parkeergarage over de oppervlakte van het hele perceel. Volgens het gewestplan Hasselt-Genk, goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 3 april 1979, is het perceel volledig gelegen in een woongebied. 

Tevens werd op 31/12/2013 een energieprestatiecertificaat opgemaakt voor dit gebouw waarbij een energiescore van 181.69 kWh/m² werd toegekend. Dit certificaat is 10 jaar geldig.

Op moment van verkoop wordt elk lopend huurcontract overgedragen aan de nieuwe eigenaar. Momenteel wordt het volledige gelijkvloers verhuurd aan de N.V. Europabank en de Hulpkas voor Werkloosheidsuitkeringen (waarvan deze laatste bij addendum conform besluiten 2019_CBS_02596 en 2019_CBS_02799 werd verlengd). De huurovereenkomst met Syntra Vlaanderen voor een deel van de eerste verdieping liep af op 31/12/2020, conform besluit 2020_CBS_00976.

Ondanks de vele publiciteit, meerdere georganiseerde bezoekmomenten, en zelfs na de biedperiode de mogelijkheid te bieden tot eventuele biedingen, ontving de stad geen enkel bod ter aankoop van het pand. Nochtans heeft het  betreffende pand vele troeven: goede ligging, zeer solide structuur, ondergrondse parkeergarage, meerdere bouwlagen,... etc. Bijgevolg was het noodzakelijk zich te beroepen op de kennis en ervaring van COVAST, zodoende een advies te bekomen over hoe het pand (bij tweede poging) wel openbaar verkocht kan geraken. Eerder keurde het college van burgemeester en schepenen goed dat de opdracht “Raamovereenkomst voor een online biedingsplatform voor de verkoop en de vererfpachting van onroerende goederen” wordt gegund aan de economisch meest voordelige regelmatige bieder (op basis van de beste prijskwaliteitsverhouding), zijnde COVAST - COOPERATIEF VAN VASTGOEDMAKELAARS VOOR DE BEGELEIDING VAN VASTGOEDTRANSACTIES VAN OVERHEDEN EN BIJZONDERE OPDRACHTGEVERS CVBA, Kortrijksesteenweg 1005 te 9000 Gent, tegen de opgegeven honoraria voor verkoop en voor vererfpachting van onroerende goederen (2020_CBS_03242). Tevens werd dit bij schrijven dd. 12/01/2021 bevestigd (tijdens de standstilltermijn van 15 kalenderdagen werd er geen vordering tot schorsing ingediend). De uitvoering van deze opdracht moet gebeuren overeenkomstig de lastvoorwaarden vastgelegd in het bestek met nr. 2020-0149-01 van 11 september 2020 (2020_CBS_02498).  

Op 14 maart 2021 stelde COVAST een adviesnota op ter verkoop van A.C. Thonissen ("Winterthur"), na het pand te hebben bezocht begin februari 2021. Tevens consulteerde COVAST een lokale collega en een andere collega gespecialiseerd in bedrijfsmatig vastgoed voor opmaak van deze nota. De betreffende  nota geeft advies over hoe het pand het best in de markt wordt gezet en zo ook welke instelprijs ervoor kan zorgen dat het pand genoeg geïnteresseerden aantrekt waarmee het 'opbieden' kan worden uitgelokt. Samengevat kan het volgende worden gesteld:

• Ondanks het feit dat de vorige verkoop ook online (via Biddit) gebeurde, bleef het aantal geïnteresseerden beperkt. Het is duidelijk dat een iets commerciëlere aanpak qua vermarkten van het goed hier aangewezen is (ter vergelijking: Biddit biedt enkel publiciteit aan via diens online portaal, maar verder maakt men geen "actieve" reclame om meer geïnteresseerden aan te trekken). Vermits COVAST overkoepelend werkt met meerdere makelaars, kan het vermarktingsmechanisme hier via meerdere kanalen worden vermenigvuldigd.
• Inzake de globale bouwstaatkundige toestand van de gebouwen stellen zich eigenlijk geen noemenswaardige problemen. De panden werden de afgelopen jaren in goede staat van onderhoud behouden en op eerste zicht beperken de grootste kosten zich eigenlijk tot eerder decoratieve investeringen. Er kan zelfs gesteld worden dat de architectuur op heden ook nog stand houdt voor een pand met bouwjaar 1993.
• Bevraging leert dat het aanhouden van een dergelijk groot kantoorgebouw op gelijkaardige locaties vandaag geen evidentie blijkt te zijn. Er is een algemene trend om dergelijke grotere kantoorgebouwen eerder in de stadsrand te ontwikkelen en niet meer binnen de contouren van een centrumstad. Ook in Hasselt blijkt deze trend het geval te zijn. De alternatieve locaties in de stadsrand worden op heden ook aangeboden aan bijzonder concurrentiële prijzen die eventuele investeerders toch wel kan afschrikken. Het is dan ook aangewezen om voor dit pand na te denken over een stedenbouwkundig kader waarbij een eventuele mix van bestemmingen mogelijk is (deels kantoorfunctie, deels commerciële functie, deels residentiële functie,...).
• Rekening houdende met bovenstaande, was de instelprijs zoals bepaald bij besluit 2019_GR_00204 wellicht te ambitieus. Immers, de uiteindelijke opbrengst van de verkoop zal één op één samengaan met de bestemming die een investeerder wenst te geven aan de gebouwen en de hiermee samenhangende investeringen die het vergt om de constructie aan te passen aan die noden.
• Er werd reeds een herschatting bekomen dd. 21/03/2020 door landmeter-expert Jean-Pierre Leenen. Gebruikelijk bij een schatting van soortgelijke specifieke panden, is dat een vergelijking gemaakt wordt tussen twee schattingsmethodes: een schatting op basis van vergelijkingspunten versus schatting op basis van bouwpotenties. Vermits dit een zeer specifiek pand is, is het meer aannemelijk om te instelprijs te gaan baseren op de totale waarde (waarde grond + gebouwen) zoals berekend op basis van de bouwpotenties.
• Een instelprijs baseren puur op de grondwaarde is, in theorie, mogelijk maar in de praktijk hier minder opportuun. Dit zou immers gaan betekenen dat een mogelijke koper nog rekening moet houden met afbraakkosten. En vermits de structuur van dit pand nog zeer solide is, zou dit geen logische investering zijn.

Bovenstaande argumenten in acht genomen, wordt voorgesteld om de nieuwe instelprijs vast te stellen op €4.064.375,00, zoals bepaald volgens schatting op basis van bouwpotenties. Deze is substantieel lager dan hetgeen destijds door Biddit werd gehanteerd maar anderzijds zorgt deze er ook niet voor dat een marktgevoel wordt gecreëerd dat de panden aan gelijk welke prijs kunnen gekocht worden.

De openbare verkoop geschiedt conform de ruimtelijke voorwaarden zoals opgenomen in bijgevoegde nota opgesteld door Afdeling Stadsontwikkeling van de stad Hasselt.

Prijs conform herschatting opgesteld door landmeter-expert Jean-Pierre Leenen dd. 21 maart 2020 (dossier 165).

Er wordt dan ook voorgesteld om COVAST cvba aan te stellen ter organisatie van deze  openbare verkoop om zo de meest biedende kandidaat-koper op te leveren.

In de genoemde raamovereenkomst werd de volgende clausule opgenomen: "het verlijden van de akte zal steeds gebeuren door een notaris aangesteld door stad Hasselt". Deze notaris wordt belast met de  opmaak van de authentieke verkoopakte. Het college van burgemeester en schepenen keurde in de zitting van 6 september 2018 (2018_CBS_03221) de aanstelling van notaris Phil Vanhaeren (Maastrichterstraat 102)  goed. Deze zal de notariële akte verlijden en  afhandelen. Alle kosten die het verlijden en opmaken van de akte met zich meebrengt zijn ten laste van de koper.

Deze openbare verkoop geschiedt dan ook voor het algemeen nut.

Het Bestuursdecreet van 7 december 2018, Titel II, hfdst. 3
Het Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikels 326 tot en met 341 betreffende het bestuurlijk toezicht.
De wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen, en latere wijzigingen.