Op 6 november 2020 werd de aanvraag voor een omgevingsvergunning met dossiernummer OMV2020143627 ingediend bij de stad door Vanhelmont Guido voor het bouwen van een wooneenheid met 13 studio’s, te Stadsomvaart zn, tussen nrs. 157 en 161, 3500 Hasselt, kadastraal gekend als 8e afdeling sectie D, perceel 153M02 en sectie D, perceel 153F04.
Deze omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen omvat ondermeer het wijzigen van buurtweg nr. 78 in de Atlas van de Buurtwegen van Hasselt, ter plekken ook gekend als de Plankenweidevoetweg. Deze wijziging houdt in concreto een verlegging in. Hiervoor werd een gemeentelijk rooilijnplan opgesteld.
De plannen die betrekking hebben op gemeentelijke rooilijnen werden opgesteld door landmeter-expert Bart Cleuren op datum van d.d. 5 augustus 2020, nl.
(1)een gemeentelijk rooilijnplan waaruit duidelijk de actuele en de toekomstige rooilijn van de buurtweg, in wezen ook een gemeenteweg, blijkt
(2)topografische kaart, orthofoto en wegenkaart
(3)een uittreksel uit de Atlas van de Buurtwegen.
De getroffen of betrokken kadastrale percelen en onroerende goederen zijn gedefinieerd als 8e afdeling sectie D, perceel 153M02 en sectie D, perceel 153F04.
Het schattingsverslag van de waardevermindering/waardevermeerdering van landmeter-expert Peter Gijsen d.d. 10 september 2020 wordt als integraal deel van de plannen aanschouwd.
Het voorliggend rooilijnplan geeft verdere uitvoering aan artikel 3 en artikel 4 van het Decreet houdende de Gemeentewegen van 3 mei 2019:
(1)De voorliggende verlegging van voetweg 78 zorgt ervoor dat de verbinding behouden blijft. Het segment afgebakend met hoekpunten 01,02,03,04 (rode opvulling) zal afgeschaft worden en vervangen worden voor het segment afgebakend met hoekpunten 05,07,02,06 (groene opvulling). Het gele segment blijft behouden en zal aansluiten op de verlegging. De samenhang van het gemeentelijk trage wegennetwerk blijft hierbij gewaarborgd. Tevens zal de toegankelijkheid voor zachte weggebruikers verbeteren gezien de buurtweg verbreed wordt tot meer dan 3 meter (variabel). De vrije doorrijhoogte is gegarandeerd tot 2m45.
(2)De voorgestelde verlegging staat den dienste van het algemeen belang, gezien de connectiviteit van het tragewegennetwerk verbeterd wordt. De verbinding tussen Stadsomvaart en de Jongmansstraat blijft gegarandeerd.
(3)Het behoud van de huidige ligging kon niet geopteerd worden, gezien het een blijvende hypotheek zou vormen op een mogelijke omgevingsvergunning. Bovendien had de originele ligging van de buurtweg in se geen aansluiting meer op het openbaar domein van de Stadsomvaart, maar liep deze dood tegen de gevel van perceel 153G4. Deze situatie wordt in dit dossier rechtgetrokken.
(4)De voorgestelde verlegging geeft invulling aan een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, waarbij een privaat wooninitiatief wordt gecombineerd met een publieke doorgang, waarmee de leefbaarheid van de stad wordt verbeterd.
Het decreet gemeentewegen schrijft voor dat het bijhorende schattingsverslag dient opgemaakt te worden door een beëdigd landmeter-schatter aangesteld door de stad. In deze werd echter het schattingsverslag aangeleverd door de heer Peter Gijsen.
Op dd. 2 oktober 2020 ontvingen we echter van de landmeter-schatter die de stad vertegenwoordigd het formeel advies dat het opgestelde schattingsverslag verantwoord is rekening houdend met de artikel 28 van het decreet gemeentewegen. De verlegging binnen eigen perceel met een verbreding van de weg verantwoordt daarboven de gesloten beurs.
Het openbaar onderzoek betrekkende de omgevingsvergunning, inclusief het rooilijnplan, vond plaats van 21 december 2020 tot en met 19 januari 2021. Er werden in totaal 8 bezwaarschriften ingediend waarvan slechts 1 betrekking heeft op het voorliggend rooilijnplan.
Het bezwaar ingediend door de eigenaars, wonende te Plankeweidevoetweg 2, gaande over het voorliggend rooilijnplan, werd als volgt beschreven:
1. Blijkens de bindende atlas der buurtwegen heeft de gemeenteweg ter plaatse een breedte van 1,20 m en hoort de zate voor de helft toe aan de aangelande eigenaars.
In praktijk bezit de voetweg aldaar sedert meer dan 30 jaar een andere ligging, configuratie en breedte van 3 m of meer. Dat betekent dat de bestaande wegbreedte overeenkomstig art. 10 van het Veldwetboek inmiddels lang verjaard is (o.m. Cass. 20 mei 1983, Pas. 1983, I, p. 1057-1061; Cass. 29 november 1996, RW 1997-1998, p. 225-226; Cass. 4 maart 1974, Pas. 1974, I, p. 683-685; Rb. Turnhout 29 maart 2010, T.Not 2011, p. 377-384).
De jarenlange feitelijke ligging, configuratie en breedte van de gemeenteweg wordt duidelijk weergegeven op onderstaande luchtfoto vanaf Geopunt.
2. Volgens de atlas der buurtwegen strekt de buurtweg zich uit vanaf het kruispunt van de buurtweg nr. 64 (thans Windmolenstraat), voetweg nr. 71 (thans Windmolenstraat) en buurtweg nr. 64 (thans Stadsomvaart) in zuidelijke richting uit tot ver voorbij de huidige Kunstlaan.
3.Aan de betrokken buurtweg werd nooit enige goedgekeurde wijziging aangebracht: meer bepaald geen verlegging, noch afschaffing. Dat betekent dat de ligging en de configuratie van deze gemeenteweg moet overeenstemmen met de atlas en deze buurtweg nog steeds onveranderd moet bestaan.
Vastgesteld wordt dat voorbij het goed van ondergetekende de buurtweg verder in de richting van de huidige Kunstlaan dwars door de gebouwen op perceel nr 154/y/2 loopt en derhalve niet anders dan besloten kan worden dat deze gebouwen niet overeenkomstig de regelgeving werden ingeplant en dus de (eventueel) afgeleverde bouwvergunning onwettig is.
Tevens dient vastgesteld te worden dat de voetweg eveneens de bebouwde percelen nummers 153/y/2 153/k/4 en 153/g/4 doorkruist zonder dat die ter plaatse werd afgeschaft hetgeen impliceert dat ook deze bouwvergunningen onrechtmatig werden afgeleverd.
4.Volgens de atlas der buurtwegen situeert de buurtweg zich vanaf het kruispunt van de buurtweg nr. 64/deel (thans Windmolenstraat), voetweg nr. 71 (thans Windmolenstraat) en buurtweg nr. 64/deel (thans Stadsomvaart) in zuidelijke richting uit tot ver voorbij de huidige Kunstlaan (zie hoger).
5.De atlas van de buurtwegen is zowel voor de betrokken gemeente als de aangelanden bindend voor wat de ligging, breedte én configuratie van een buurtweg betreft.
6.Volgens het in openbaar onderzoek zijnde plan Geotec wordt de buurtweg gesitueerd voor een (klein)deel op het huidig perceel 153/g/4 en mondt deze buurtweg rechtstreeks uit op de buurtweg nr. 64/deel (thans Stadsomvaart). Het plan Geotec is opgesteld uitgaande van het kadastraal plan dat duidelijk niet overeenstemt met de gegevens van de atlas der buurtwegen die tegensprekelijk is aan partijen. Gelet op het gebrek aan enige juridische waarde van het kadastraal plan en de juridisch bindende atlas der buurtwegen werd het openbaar onderzoek georganiseerd op basis van onjuiste gegevens ten minste voor wat de ligging van de weg betreft. Het plan Geotec stemt voor wat de ligging van de buurtweg betreft bijgevolg niet overeen met de bindende atlas der buurtwegen. Het plan waaromtrent het openbaar onderzoek wordt gevoerd is verkeerd.
7.Aangezien het openbaar onderzoek dat thans georganiseerd wordt, uitgaat van pertinent verkeerde gegevens is het openbaar onderzoek nietig.
8.Overeenkomstig art. 30, 1ste lid van het decreet Gemeentewegen verzoekt ondergetekende u in deze omstandigheden dan ook om over te gaan tot de afpaling van de huidige gemeenteweg (vroegere buurtweg) nr. 78 ten minste vanaf zijn eigendom tot aan de Stadsomvaart.
9.Het schattingsverslag (overeenkomstig art. 28 van het Decreet Gemeentewegen) stelt dat de meer- en minderwaardevergoeding ten gevolge van het verplaatsen van de gemeenteweg gelijk is aan € 800,00 en dat ze ingevolge art. 28, §2(, 5de lid) van het Decreet Gemeentewegen elkaar neutraliseren.
10.Art. 28, §2, 2de lid van het Decreet Gemeentewegen bepaalt: “Bij de berekening van de waardevermindering of de waardevermeerdering wordt onder meer rekening gehouden met het verschil in venale waarde, ….” In het verslag Gijsen wordt op geen enkel wijze rekening gehouden met het verschil in venale waarde van het goed vóór en ná de verlegging van de gemeenteweg. Het perceel kan overeenkomstig het BPA “Castorwijk nr 15” sexto vóór de verlegging zelfs niet als parking gebruikt worden, zoals zulks thans constant het geval is. De normale verkoopwaarde( m.a.w. de prijs die een normale, voldoende ingelichte liefhebber voor een goed wil geven) is derhalve erg miniem. Ná de verlegging komt de eigendom echter in aanmerking voor bebouwing met appartementen in 3 volwaardige verdiepingen met een bijkomende dakverdieping. Het verschil in venale waarde vóór en ná de verlegging van de gemeenteweg is alzo dermate significant dat er geenszins sprake kan van zijn dat de minderwaardevergoeding de meerwaardevergoeding zou elimineren. Daarenboven wordt vastgesteld dat de waardering van de zogenoemde welvoegelijkheidsvergoeding (een term die trouwens in het decreet Gemeentewegen niet gedefinieerd noch gebruikt wordt) in het verslag nergens enigszins gemotiveerd wordt. Alleen dat al is op zich volstrekt onaanvaardbaar. Dat verslag kan niet weerhouden worden. Dit verslag is pertinent onjuist, benadeelt niet alleen ondergetekende maar alle inwoners van de Stad en zulks is niet acceptabel.
11.Zoals eerder gesteld, is het goed van ondergetekende enkel gedeeltelijk, thans reeds zeer moeilijk ontsloten en alleen bereikbaar vanaf de Stadsomvaart. Gelet op de configuratie en de bebouwing van het betrokken goed, en alle andere betrokken eigendommen én het actueel gebruik van de erfdienstbaarheid is het nu reeds zeer moeilijk om zelfs met een gewone personenwagen de eigendom van ondergetekende te bereiken. Zulks kan thans alleen maar via een voorwaartse inrijbeweging en achterwaarts uitrijden hetgeen niet alleen een probleem geeft rekening houdende het actueel (wederrechtelijk) gebruik van het perceel 153/f/4 maar ook omtrent de verkeersveiligheid langs de Stadsomvaart.
12.Bovendien wordt de buurtweg aan de zuidzijde ter hoogte van het perceel 154/y/2 middels twee ijzeren palen afgesloten zodat de buurtweg daardoor enkel toegankelijk is voor voetgangers en tweewielers.
13.Het voorstel tot verlegging houdt totaal geen rekening met de actuele behoefte tot ontsluiting van het goed van ondergetekende. Integendeel, het geformuleerde voorstel leidt ertoe dat in de toekomst het goed van ondergetekende – rekening houdende met de voorgestelde breedte en de configuratie – in praktijk met geen enkel voertuig en enkel nog te voet bereikbaar is. Bijgevolg is van een normaal gebruik van het goed in kwestie helemaal geen sprake meer. De voorgestelde nieuwe ligging van de buurtweg maakt het door de voorgestelde breedte en de configuratie onmogelijk om de eigendom van ondergetekende met eender welk voertuig nog te bereiken. Dat betekent dat de eigendom van ondergetekende een behoorlijke minderwaarde ondergaat indien de vergunning zou uitgereikt worden. Het spreekt voor zich dat die minderwaarde op de Stad verhaald zal worden.
14.Na de verlegging van de gemeenteweg en de bebouwing wordt de hoogte van de doorgang beperkt tot 2,40 m. Dat impliceert niet alleen een bijkomende gebruiksbeperking van de weg maar tevens dat het gedeelte van de gemeenteweg in verticale richting moet worden afgeschaft. De huidige aanvraag houdt uitsluitend de verlegging van de gemeenteweg in en niet de afschaffing van een gedeelte ervan.
15.In acht genomen de actuele noodzaak tot ontsluiting van het betrokken goed moet vastgesteld worden dat zelfs deze niet voldoet aan de essentieel noodzakelijke behoefte(n). De voorgestelde verlegging van de buurtweg maakt het feitelijk onmogelijk om het betrokken goed naar de vigerende normen nog te bereiken. In dit verband wordt integraal verwezen naar art. 682 B.W. De geplande toegangsmogelijkheden beantwoorden geenszins aan deze vereisten, laat staan dat de voorgestelde gewijzigde ontsluiting daaraan enigszins zou kunnen beantwoorden.
16.De betrokken buurtweg werd aan de zuidkant van het betreffende goed middels ijzeren paaltjes feitelijk afgesloten zonder dat ondergetekende daarvan enige kennisgeving werd gedaan, laat staan daaromtrent enige inspraak heeft gekend. Daardoor is zijn goed aan de zuidkant feitelijk onbereikbaar geworden.
17.Dit alles leidt tot het feit dat zijn goed – mede door de beperkte breedte – helemaal niet meer bereikbaar is voor hulpdiensten (politie, brandweer, ambulance, …). Het goed van ondergetekende is na de uitvoering van de voorliggende vergunningsaanvraag zelfs niet meer bereikbaar met grotere voertuigen zoals bestelwagens (een normale bestelwagen zoals bijvoorbeeld een Mercedes Sprinter Loader met bagagedrager is reeds hoger dan 2,40 m), (verhuis)vrachtwagens, etc. Dat alles leidt ertoe dat zelfs actueel het goed voor elementaire dienstverlening niet (meer) bereikbaar is.
18.De verlegging van de buurtweg maakt door de voorgestelde afmetingen en configuratie de situatie nog extremer. De draaicirkel voor voertuigen aan de achterkant van het geplande gebouw is veel te klein om het goed van ondergetekende naar behoren te ontsluiten.
In verband met deze bezwaren kan volgende bespreking en weerlegging volgen:
Bezwaren 1 tot en met 8 handelen in se allemaal over de juridische ligging van de buurtweg. Eerst en vooral dient er de vergissing rechtgezet te worden dat het rooilijnplan werd opgesteld door Geotec. Het rooilijnplan werd opgemaakt door de beëdigd landmeter-expert Bart Cleuren.
Zoals de bezwaarindiener vermeldt klopt het inderdaad dat 'Aan de betrokken buurtweg werd nooit enige goedgekeurde wijziging aangebracht: meer bepaald geen verlegging, noch afschaffing. Dat betekent dat de ligging en de configuratie van deze gemeenteweg moet overeenstemmen met de atlas en deze buurtweg nog steeds onveranderd moet bestaan.' Derhalve er mogelijks onwettige vergunningen zijn afgeleverd op andere percelen dan het betrokken perceel in deze omgevingsvergunning, vormt geen onderdeel van dit dossier.
Het al dan niet 30 jaar gebruik door het publiek van een andere zate dient ook met alle middelen van bewijs en recht aangetoond te worden in een uitvoerbare rechterlijke uitspraak. Bovendien kunnen er geen gemeentewegen gewijzigd worden zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad (Art.8 decreet gemeentewegen).
De bezwaarindiener suggereert hier ook dat het rooilijnplan verkeerde informatie zou bevatten en op basis van het kadaster zou ingetekend zijn. Thans zijn hier niet voldoende bewijzen voor. Het rooilijnplan wordt geacht te vertrekken van de juridische ligging van de Atlas van de Buurtwegen, wat in deze ook het geval hoort te zijn. Het plan werd derhalve ook opgesteld door een beëdigd landmeter-expert die dergelijke plannen naar eer en geweten opstelt. Er is op dit ogenblik geen indicatie dat het plan en de inmetingen niet conform de correcte juridische grens zijn. Het plan, dat ook tijdens het openbaar onderzoek ter inzage lag, wordt geacht correct te zijn.
Bezwaren 9 en 10 hebben betrekking op het schattingsverslag dat volgens de bezwaarindiener niet kan weerhouden worden omwille van onjuiste en onvolledige motivatiegronden. Er wordt verwezen naar een significant verschil in venale waarde dat niet correct werd geraamd. Thans moet hier ook de wetgeving (artikel 28) van het decreet gemeentewegen volledig geïnterpreteerd worden: Waardeverminderingen en waardevermeerderingen ingevolge wijzigingen of verplaatsingen van een gemeenteweg op een goed van dezelfde eigenaar door de toepassing van dit decreet worden geacht elkaar te neutraliseren. De oppervlakte van het nieuwe tracé is hierbij zelfs groter dan het afgeschafte deel. De verlegging binnen eigen perceel met een verbreding van de weg verantwoord de gesloten beurs.
De bereikbaarheid van het goed van de bezwaarindiener via de zuidzijde en de plaatsing van ijzeren paaltjes valt in principe buiten dit dossier, maar reguleert in feite enkel de wettelijke breedte van 1m20. Een breedte die enkel haalbaar is voor inderdaad, voetgangers en fietsers.
De draaicirkel die volgens de bezwaarindiener ook niet haalbaar zou zijn, blijkt uit de ontwerpplannen van de omgevingsvergunning wel conform te zijn om met een personenvoertuig een correcte draaibeweging te maken. De twee voorziene parkeerplaatsen kunnen langs elkaar voorzien worden en nog iets opgeschoven worden naar boven, zodat er voor de parkeerplaatsen voldoende ruimte is om het indraaien/manoeuvreren mogelijk te maken.
Er wordt niet aangetoond dat het manoeuvreren en voorwaarts uitrijden niet mogelijk is. Op het eigen perceel is er ook ruimte om het manoeuvreren mogelijk te maken.
De bezwaarindiener meldt tot slot dat elementaire dienstverlening onmogelijk wordt gemaakt. In het dossier van de omgevingsvergunning geeft de brandweer echter wel gunstig advies op de ontwerpplannen. Bovendien is de vrije doorrijhoogte geen 2m40 zoals de bezwaarindiener beweert, maar 2m45. Dit is voldoende voor de doorgang van plaatselijk autoverkeer te kunnen garanderen, momenteel is de woning ook niet bereikbaar voor vrachtwagens omwille van de beperkte breedte van de doorgang.
Gelet op het decreet van de Vlaamse regering houdende de gemeentewegen van 3 mei 2019;
Gelet op het decreet lokaal bestuur van 22 december 2017 en latere wijzigingen;
Gelet op het decreet van 26 maart 2004 betreffende de openbaarheid van bestuur;
Gelet op de wet van 29 juli 1991 betreffende de uitdrukkelijke motiveringsplicht van bestuurshandelingen;
Gelet op het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van ruimtelijke ordening;
Gelet op de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening;
Gelet op het omgevingsdecreet;
Het omgevingsdecreet, in bijzonder artikel 31, bepaalt het volgende:
Ҥ 1. Als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg omvat, roept het college van burgemeester en schepenen, in voorkomend geval op verzoek van de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, de gemeenteraad samen om te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg.
De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.
§ 2. Als het college van burgemeester en schepenen niet de bevoegde overheid is die in eerste aanleg over de aanvraag beslist, dan bezorgt de gemeente de beslissing van de gemeenteraad over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg binnen zestig dagen na het verzoek aan de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15.”
Het omgevingsbesluit, in bijzonder artikel 47, bepaalt het volgende:
“Als de vergunningsaanvraag wegenwerken omvat waarvoor de gemeenteraad beslissingsbevoegdheid heeft, neemt de gemeenteraad daarover een besluit. De gemeenteraad neemt daarbij kennis van de standpunten, opmerkingen en bezwaren die zijn ingediend tijdens het openbaar onderzoek. Uiterlijk tien dagen na de gemeenteraadszitting stelt de gemeente de gemeenteraadsbeslissing ter beschikking hetzij van de bevoegde omgevingsvergunningscommissie als die advies moet verlenen, hetzij van het bevoegde bestuur als geen advies van een omgevingsvergunningscommissie vereist is.”
Volgens de toelichting bij bovengenoemd omgevingsdecreet en -besluit:
“Art. 47. Het Decreet betreffende de omgevingsvergunning herneemt de welbekende regeling van de tussenkomst van de gemeenteraad over de zaak van de wegen. Voor alle duidelijkheid wordt ook hier herhaald:
de bevoegde overheid mag rechtstreeks weigeren zonder het dossier aan de gemeenteraad voor te leggen;
de regeling geldt zowel voor aanvragen voor stedenbouwkundige handelingen als voor het verkavelen van gronden;
beslist de gemeenteraad ongunstig over de zaak van de wegen, dan kan de bevoegde overheid geen vergunning verlenen, ook niet in beroep;
de gemeenteraad spreekt zich enkel uit over de zaak van de wegen, niet over de vergunningsaanvraag;
de gemeenteraad bespreekt enkel de bezwaren die handelen over de zaak van de wegen, niet de andere bezwaarschriften.”
De gemeenteraad keurt de voorliggende beslissing over de opheffing en verplaatsing van een deel van de gemeenteweg Plankeweidevoetweg, thans ook gekend als buurtweg 78 in de Atlas van de Buurtwegen van Hasselt, zoals weergegeven op het bijgevoegde rooilijnplan, opgesteld door landmeter-expert Bart Cleuren op datum van d.d. 5 augustus 2020 in kader van omgevingsvergunningaanvraag met dossiernummer VVO2020/1104-OMV2020143627 , goed.
De gemeenteraad keurt het schattingsverslag van de waardevermindering/waardevermeerdering van landmeter-expert Peter Gijsen d.d. 10 september 2020, goed.
De rooilijnen van een deel van de gemeenteweg Plankeweidevoetweg, ook gekend als buurtweg 78 in de Atlas van de Buurtwegen van Hasselt, zoals weergegeven op bijgevoegd rooilijnplan, worden vastgesteld. De nieuwe rooilijnen worden gedefinieerd met hoekpunten 05,07,02,06 (groene opvulling).
Tegen dit besluit van de gemeenteraad kan binnen de 30 dagen in het kader van een schorsend administratief beroep tegen de vergunningsbeslissing een georganiseerd administratief beroep worden ingesteld bij de Vlaamse Regering. De procedure van dit beroep verloopt volgens art. 31/1 van het Omgevingsdecreet.
Dit besluit van de gemeenteraad is nietig:
(1)wanneer de omgevingsvergunning met dossiernummer VVO2020/1104-OMV2020143627, op 6 november 2020 ingediend bij de stad door Vanhelmont Guido voor het bouwen van een wooneenheid met 13 studio’s, te Stadsomvaart zn, tussen nrs. 157 en 161, 3500 Hasselt, kadastraal gekend als 8e afdeling sectie D, perceel 153M02 en sectie D, perceel 153F04, niet wordt verleend, of wanneer deze in administratief of jurisdictioneel beroep wordt vernietigd;
(2)wanneer het voorwerp van de omgevingsvergunning niet binnen de in de vergunning voorziene of wettelijke termijn wordt gerealiseerd.